مقاله تحقیق بررسی تعیین عوامل موثر بر قیمت مسکن در شهربندرعباس (docx) 137 صفحه
دسته بندی : تحقیق
نوع فایل : Word (.docx) ( قابل ویرایش و آماده پرینت )
تعداد صفحات: 137 صفحه
قسمتی از متن Word (.docx) :
819150top
319913012700
دانشگاه هرمزگان
دانشکده پردیس دانشگاهی قشم
گروه مدیریت
پايان نامه جهت اخذ درجه كارشناسي ارشد در رشته مدیریت اجرایی
عنوان :
تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس
چکیده:
هدف از این پژوهش تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس بوده است. جامعه اماری در این تحقیق شامل کلیه کارشناسان سازمان بنیاد مسکن در شهرستان بندرعباس می باشد. نمونه گیری به روش خوشه ای و از میان کارشناسان در ادارات تابعه ینیاد مسکن شهرستان بندرعباس انتخاب شدند. تعداد 182 کارشناس به عنوان نمونه تحقیق انتخاب شدند. تحقیق حاضر از نوع پژوهش های توصیفی و پیمایشی بوده است. از روش های آمار توصیفی و استنباطی برای تجزیه و تحلیل داده ها استفاده شد. یافته های پژوهش نشان داد که بین نوسانات نرخ ارز و رکود مسکن ارتباط وجود دارد. علاوه بر این ، یافته های پژوهش نشان داد که بین میزان تقاضا برای مسکن و رکود مسکن ارتباط وجود دارد. یافته های پژوهش نشان داد که بین نرخ رشد نقدینگی و رکود مسکن ارتباط وجود دارد. یافته های پژوهش نشان داد که بین میزان پیش فروش مسکن و رکود آن ارتباط وجود دارد. علاوه بر این نتایج نشان داد که بین سیاست مالی دولت وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
کلیدواژه ها:
قیمت مسکن ، رکود مسکن ، سیاست مالی دولت ، میزان نوسانات ارز ،
تقدیر و تشکر :
فهرست مطالب
عنوان شماره صفحه
TOC \o "3-3" \h \z \t "Heading 1,1,Heading 2,2" فصل اول کلیات تحقیق PAGEREF _Toc410640143 \h 1
مقدمه: PAGEREF _Toc410640144 \h 2
بیان مساله: PAGEREF _Toc410640145 \h 3
اهمیت و ضرورت انجام تحقیق: PAGEREF _Toc410640146 \h 3
اهداف تحقیق: PAGEREF _Toc410640147 \h 5
اهداف فرعی: PAGEREF _Toc410640148 \h 5
هدف کاربردی: PAGEREF _Toc410640149 \h 5
سوالات تحقیق: PAGEREF _Toc410640150 \h 6
فرضیه های تحقیق: PAGEREF _Toc410640151 \h 6
فصل دوم مبانی نظری و سوابق تحقیق PAGEREF _Toc410640153 \h 7
مقدمه: PAGEREF _Toc410640154 \h 8
قیمت مسکن و اهمیت آن: PAGEREF _Toc410640155 \h 8
تعريف قيمت‌گذاري ملک : PAGEREF _Toc410640156 \h 9
اهداف قيمت گذاري: PAGEREF _Toc410640157 \h 9
عوامل موثر بر قيمت‌گذاري ملک PAGEREF _Toc410640158 \h 11
مراحل قيمت‌گذاري ملک PAGEREF _Toc410640159 \h 12
ابزارهای سنجش قیمت مسکن: PAGEREF _Toc410640160 \h 14
3- عوامل موثر بر بازار مسکن PAGEREF _Toc410640161 \h 18
سرمایه گذاری دربخش مسکن در غياب بازار سرمايه PAGEREF _Toc410640162 \h 19
6-1- عوامل تاثيرگذار «برون‌زا» PAGEREF _Toc410640163 \h 27
6-2عوامل تاثيرگذار «درون‌زا» PAGEREF _Toc410640164 \h 29
عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن: PAGEREF _Toc410640165 \h 36
نقش تسهیلات بانکی: PAGEREF _Toc410640166 \h 36
تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن PAGEREF _Toc410640167 \h 38
تغییرات قیمت نهاده های تولید PAGEREF _Toc410640168 \h 39
وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها PAGEREF _Toc410640169 \h 39
تردید نسبت به آینده نرخ ارز PAGEREF _Toc410640170 \h 40
رابطه قیمت مسکن با بازاررهن واجاره PAGEREF _Toc410640171 \h 40
آشنایی با شهرستان بندرعباس: PAGEREF _Toc410640172 \h 41
1- چگونگی شکل گیری کلان شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640173 \h 42
1-1 تحولات کالبدی شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640174 \h 42
2-1 تحولات جمعیتی شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640175 \h 46
3-1 بررسي روند تحولات الگوي مهاجرت در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640176 \h 46
4-1-بررسي ويژگيهاي اجتماعي مهاجران وارده به شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640177 \h 48
بررسي و شناخت مبدأ مهاجرين وارد شده به شهر بندرعباس از ساير استان‌هاي كشور طي سالهاي 85-1375 PAGEREF _Toc410640178 \h 52
5-1-بررسي مبدأ مهاجرين وارد شده به شهر بندرعباس از ساير شهرستان‌هاي استان هرمزگان طي سالهاي 85-1375 PAGEREF _Toc410640179 \h 54
6-1 پيشبيني جمعيت و برآورد مهاجرت در افق طرح 1405 PAGEREF _Toc410640180 \h 56
7-1 بررسي نرخ رشد طبيعي (مواليد و مرگ و مير) و ميزان مهاجرت در شهرستان بندرعباس PAGEREF _Toc410640181 \h 57
8-1-پيشبيني جمعيت در طرح مديريت يكپارچه نوار ساحلي PAGEREF _Toc410640182 \h 58
9-1-پيشبيني جمعيت در افق طرح جامع مسكن استان هرمزگان PAGEREF _Toc410640183 \h 59
10-1 پيشبيني و برآورد مهاجرت در طي سالهاي آتي PAGEREF _Toc410640184 \h 59
2- تحولات اقتصادی شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640185 \h 62
1-2 وضعيت اقتصادي و الگوي مسكن PAGEREF _Toc410640186 \h 63
2-2 پراكندگي قيمت املاك مسكوني در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640187 \h 63
3-2 شناخت نقش و جایگاه ویژگی های اجتماعی، کالبدی وعملکردی محلات غیررسمی شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640188 \h 64
4-2 جمع‌بندي و استخراج ديدگاه طرح‌هاي فرادست در ارتباط با اسكان كم‌درآمدها در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640189 \h 72
1-4-2 جمع‌بندي نگرش‌هاي سطح كلان و مياني PAGEREF _Toc410640190 \h 72
2-4-2 جمع‌بندي سطح خرد PAGEREF _Toc410640191 \h 74
سوابق و پیشینه تحقیق: PAGEREF _Toc410640192 \h 76
مدل پیشنهادی تحقیق: PAGEREF _Toc410640193 \h 81
فصل سوم روش شناسی تحقیق PAGEREF _Toc410640195 \h 82
مقدمه: PAGEREF _Toc410640196 \h 83
روش و نوع تحقیق: PAGEREF _Toc410640197 \h 84
روش گردآوری اطلاعات: PAGEREF _Toc410640198 \h 84
ابزار گرداوری اطلاعات : PAGEREF _Toc410640199 \h 84
روش تجزیه و تحلیل داده ها: PAGEREF _Toc410640200 \h 85
فصل چهارم تجزیه و تحلیل داده ها PAGEREF _Toc410640202 \h 86
مقدمه: PAGEREF _Toc410640203 \h 87
الف) توصیف دادهها : PAGEREF _Toc410640204 \h 87
آزمون فرضیه های تحقیق PAGEREF _Toc410640205 \h 95
آزمون فرصیه2: PAGEREF _Toc410640206 \h 97
آزمون فرصیه3: PAGEREF _Toc410640207 \h 99
آزمون فرصیه4: PAGEREF _Toc410640208 \h 101
آزمون فرصیه5 : PAGEREF _Toc410640209 \h 103
فصل پنجم نتیجه گیری و پیشنهادات تحقیق PAGEREF _Toc410640211 \h 106
مقدمه: PAGEREF _Toc410640212 \h 107
5-1- تبیین نتایج تحقیق: PAGEREF _Toc410640213 \h 107
5-2- پیشنهادات کاربردی تحقیق: PAGEREF _Toc410640214 \h 110
5-2-1 پیشنهادات استخراج شده از فرضیات تحقیق: PAGEREF _Toc410640215 \h 111
5-2-2 پیشنهادات محقق: PAGEREF _Toc410640216 \h 111
5-4-پیشنهادات محقق برای تحقیقات اتی: PAGEREF _Toc410640217 \h 116
5-5-مشکلات تحقیق: PAGEREF _Toc410640218 \h 117
نتیجه گیری : PAGEREF _Toc410640219 \h 118
منابع فارسی: PAGEREF _Toc410640220 \h 119
منابع لاتین:125
فهرست جداول
عنوان شماره صفحه
TOC \h \z \t "فهرست جداول,1" جدول شماره 1 : روند تحولات جمعيتي در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640260 \h 46
جدول شماره 2: روند مهاجرت در شهر بندرعباس PAGEREF _Toc410640261 \h 48
جدول شماره 3: توزيع (نسبت درصدي) مهاجرين از نقاط مختلف در هر يك از مناطق پنج‌گانه در زمستان 1362 PAGEREF _Toc410640262 \h 49
جدول شماره4 : مبدأ مهاجرين وارد شده به شهر بندرعباس و استان هرمزگان طي سالهاي 85-1375 PAGEREF _Toc410640263 \h 53
جدول شماره 5 : مهاجران وارد شده از ساير شهرستان‌هاي استان هرمزگان به شهر بندرعباس طي سالهاي 85-1375 PAGEREF _Toc410640264 \h 55
جدول شماره 6 : ميزان رشد و مهاجرت در مناطق شهري شهرستان بندرعباس سالهاي 85-1375 PAGEREF _Toc410640265 \h 57
جدول شماره 7 : شاخص‌هاي حياتي در مناطق شهري شهرستان بندرعباس در سال 1385 PAGEREF _Toc410640266 \h 57
جدول شماره 8 : پيشبيني جمعيت شهرستان و شهر بندرعباس در افق 1405 در طرح مديريت يكپارچه نوار ساحلي PAGEREF _Toc410640267 \h 58
جدول شماره 9 : گزينه‌هاي پيشبيني جمعيت افق طرح نقاط شهري شهرستان بندرعباس در طرح‌هاي فرادست PAGEREF _Toc410640268 \h 60
جدول شماره 10 : برآورد جمعيت افزوده شده در افق طرح 1405 PAGEREF _Toc410640269 \h 61
جدول شماره 11: پاره‌اي از شاخص‌هاي اقتصادي جمعيت شهر بندرعباس در مقاطع مختلف سرشماري PAGEREF _Toc410640270 \h 62
جدول شماره 12 : شاخص تراكم جمعيتي در محلات غيررسمي شهر بندرعباس در سال 1385 PAGEREF _Toc410640271 \h 64
جدول شماره 14 : برآورد جمعيت افزوده شده در افق طرح 1405 PAGEREF _Toc410640272 \h 67
جدول شماره 15: موقعيت محلات غيررسمي در پهنه‌بندي و معابر پيشنهادي شارمند PAGEREF _Toc410640273 \h 68
جدول شماره 4-1: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب جنس PAGEREF _Toc410640274 \h 88
جدول شماره 4-2: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب گروهای سنی و جنسیت PAGEREF _Toc410640275 \h 88
جدول شماره 4-3: مقایسه میزان تحصیلات پاسخگویان بر حسب جنس PAGEREF _Toc410640276 \h 90
جدول شماره 4-4: توزیع فراوانی کارشناسان بر حسب سابقه کار در حوزه مسکن PAGEREF _Toc410640277 \h 91
جدول شماره 4-5: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان درامدماهیانه(تومان) PAGEREF _Toc410640278 \h 92
جدول شماره 4-6 : توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان اگاهی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن PAGEREF _Toc410640279 \h 93
جدول شماره 4-7: آزمون K-S (توزیع نرمال)براي خوبي برازندگي توزيع داده های مربوط به متغیرهای تحقیق PAGEREF _Toc410640280 \h 94
جدول شماره4-8:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640281 \h 95
جدول شماره4-9:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640282 \h 96
جدول شماره4-10:ضرائب PAGEREF _Toc410640283 \h 96
جدول شماره4-11:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640284 \h 97
جدول شماره4-12:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640285 \h 98
جدول شماره4-13:ضرائب PAGEREF _Toc410640286 \h 98
جدول شماره4-14:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640287 \h 99
جدول شماره4-15:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640288 \h 100
جدول شماره4-16:ضرائب PAGEREF _Toc410640289 \h 100
جدول شماره4-17:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640290 \h 101
جدول شماره4-18:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640291 \h 102
جدول شماره4-19:ضرائب PAGEREF _Toc410640292 \h 102
جدول شماره4-20:خلاصه مدل رگرسیونی PAGEREF _Toc410640293 \h 103
جدول شماره4-21:نتایج تحلیل واریانس PAGEREF _Toc410640294 \h 104
جدول شماره4-22:ضرائب PAGEREF _Toc410640295 \h 104
جدول 4-23 : خلاصه نتایج ازمون فرضیه‌های تحقیق PAGEREF _Toc410640296 \h 105
فهرست اشکال
عنوان شماره صفحه
TOC \h \z \t "فهرست اشکال,1" شکل 2- نقشه بندرعباس PAGEREF _Toc410640297 \h 45
نقشه بندرعباس PAGEREF _Toc410640298 \h 54
نقشه بندرعباس PAGEREF _Toc410640299 \h 55
جدول شماره 13 : گزينه‌هاي پيشبيني جمعيت افق طرح نقاط شهري شهرستان بندرعباس در طرح‌هاي فرادست PAGEREF _Toc410640300 \h 66
فهرست نمودار
عنوان شماره صفحه
TOC \h \z \t "فهرست نمودار,1" نمودار مقایسه ای نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی PAGEREF _Toc410640301 \h 20
نمودار شماره 4-1: گروههای سنی پاسخگو PAGEREF _Toc410640302 \h 89
نمودار شماره 4-2 : وضعیت تحصیلی پاسخگویان PAGEREF _Toc410640303 \h 90
نمودار شماره4-3 : سابقه کار کارشناسان PAGEREF _Toc410640304 \h 91
نمودار شماره 4-4 : میزان درامد شرکت کنندگان PAGEREF _Toc410640305 \h 92
نمودار شماره 4-5 : میزان اگاهی از میزان عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن PAGEREF _Toc410640306 \h 93
فصل اول
کلیات تحقیق
مقدمه:
مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم،مهم است.برخی از افزایش قیمتها در این حوزه خوشحال میشوند و عده ای از کاهش قیمتها،برخی از رونق وشایدعده ای از رکود.بخش عمده ای از سرمایه گذاری سالانه در تشکیل دارایی ثابت وسرمایه گذاری بلند مدت شخصی خانوارهای ایرانی ونیز بخش قابل توجهی از سرمایه گذاری در دارایی ثابت شرکت های ایرانی،مربوط به این بخش است.تورم،رکود ویا رونق مسکن توسط اکثریت مردم دنبال میشودواز جذابیت خبری خاصی برخوردار است.از سوی دیگر مبحث اجاره بها برای کسانی که سرمایه لازم برای حضور در بخش سرمایه گذاری مسکن را ندارند،اهمیت دارد.
انتظار می رود که ادامه رکود جهانی اقتصاد باعث کند شدن رشد قیمت های مسکن شود. با این حال، حتی اگر رکود اقتصادی هم برطرف شود ،در صورتی که ثروتی که به شکل سهام نگهداری می شده است یکی از عوامل تعیین کننده تقاضای مسکن باشد، قیمت های مسکن ممکن است همچنان کاهش یابد.
از آنجا که نوسانات قيمت مسكن تاثير مستقيمي روي سطح فعاليتهاي اقتصادي دارد و تواما مصرف و سرمايهگذاري را تحت تاثير قرار ميدهد، مساله رشد بالاي قيمتها در سالهاي اخير توجه سياستگذاران و اقتصاددانهاي كشور را به خود جلب كرده است. با توجه به اهميت اين مساله ، در اين پژوهش با رويکرد کلان به بررسي علل رشد شديد و مداوم قيمتها در بازار مسكن درکلانشهرهاوشهرهای بزرگ ايران به ویژه در شهر بندر عباس پرداخته شده است.
بیان مساله:
تعیین و برآورد قیمت مسکن در مناطق شهری از اهمیت زیادی برای برنامه ریزان وتصمیم گیران برخوردار است. این برآورد به ویژه اگر بتواند سهم عوامل تاثیرگذار در ارزش املاک را به خوبی منعکس نماید، می تواند در برنامه ریزی وتصمیم گیری در بسیاری از سیاست های شهری و منطقه ای مورد استفاده قرارگیرد . از یکسو شکوفایی بخش مسکن در سرانه تولید ملی موثر بوده و افزایش اشتغال را بهمراه خواهد داشت ، از سوی دیگر افزایش وام مسکن برای خرید یا هرگونه افزایش نقدینگی موجب افزایش تورم و فاصله گرفتن سطح درآمد عمومی با هزینه خرید مسکن خواهد شد. لذا برنامه ریزی مسئولین دولتی در مهار تورم و افزایش قیمت همراه ایجاد رونق در بازار مسکن نیازمند مطالعه دقیق این موضوع میباشد. (سعیدی ، 1390)
مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم مهم است.بررسی روند تاریخی نشان میدهدکه افزایش قیمت مسکن شباهتی به افزایش قیمت عموم کالاها ندارد .فلذا در این تحقیق سعی بر این خواهد شد که تا جای ممکن عوامل و متغیرهای موثر بر نوسان قیمت مسکن در شهر بندرعباس ،ابتدا شناسایی گردد سپس تحلیل ونحوه تاثیر عوامل فوق بروضعیت قیمت مسکن موردارزیابی قرار گیردودرانتها مدلی برای ارزیابی شرایط موجود از لحاظ ارزش سرمایه گذاری دربخش مسکن درآن بازه زمانی برای مخاطب ارائه گردد.
اهمیت و ضرورت انجام تحقیق:
مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم مهم است , در سطح اقتصاد کلان نیز بخش مسکن معمولا بیش از 40 % از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص سالانه و 5% تولید ناخالص داخلی را به خوداختصاص میدهد. بیش از 120 رشته صنعتی با این بخش در ارتباط است و رونق یا رکود آن تاثیر مهمی در کل اقتصاد کشور بر جای میگذارد بخش عرضه مسکن وابستگی کمی به واردات دارد و از طرف دیگر نیازمند نیروی انسانی با مهارت و تحصیلات متوسط و حتی اندک است ,فرایند تولید محصول در آن میان مدت و حتی کوتاه مدت است و در مقایسه با سرمایه گذاریهای صنعتی با سرمایه اندک نیز امکان تولید مسکن وجود دارد در حدود 11% ازنیروی فعال کشور در این حوزه یا صنایع وابسته به آن مشغول بکارند و در حدود 35% سبد هزینه خانوار ایرانی نیز مربوط به مسکن است باتوجه به اهمیت بالای بخش مسکن میتوان از زوایای گوناگون آنرا بررسی نمود در نهایت باید به این نکته توجه شود که عمده سرمایه گذاری در مسکن توسط بخش خصوصی صورت میگیرد و بصورت تاریخی این بخش ،خصوصی ترین نهاد اقتصاد کشور بوده است تا چندی پیش حضور دولت در بازار مسکن محدود به سیاست گذاری , جهت دهی تسهیلات , ارائه زمین و مانند آن بوده است پروژه مسکن مهر در جهت تغییر روند فوق در سالهای اخیر شکل گرفته است لذا در برخی موارد به منظور دستیابی به تحلیل مناسب نیازمند بررسی سیاستهای تاثیر گذار دولت بر این حوزه خواهیم بود.
-تعریف سرمایه ثابت ناخالص سالانه: سرمایه‌ی ثابت ناخالص عبارت است از ارزش کل تحصیل دارایی‌های ثابت توسط تولیدکنندگان منهای فروش یا انتقال رایگان دارایی‌های ثابت درطول یک دوره‌ی حسابداری معین، به اضافه‌ی ارزش آنچه که توسط واحدهای نهادی به‌ارزش دارایی‌های ثابت تولید نشده، اضافه شده است. دارایی‌های ثابت، دارایی‌های ملموس و غیرملموسی هستند که از یک جریان تولید به عنوان ستانده بدست آمده و به طور مستمر و مداوم در فرایند تولیدات دیگر برای دوره‌ی زمانی بیشتر از یک‌سال به‌کارگرفته میشوند. بدین ترتیب دارایی‌های ثابت به دو دسته کلی دارایی‌های ثابت ملموس و دارایی‌های ثابت غیرملموس تقسیم میشوند.
تعریف تولید ناخالص داخلی:مجموعه ارزش پولی کل کالاها و خدمات نهایی شده در درون مرزهای کشور در یک سال معین.(جمع ارزش افزوده یک سال مالی)
اهداف تحقیق:
هدف علمی این تحقیق تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس می باشد.
اهداف فرعی:
ما هدف مشخصی را برگزیده ایم. هدف ما بررسی تابع تقاضای مسکن از نگاه سرمایه گذاری فردی ، شرکتهای سرمایه گذاری ، انبوه سازان و سایر فعالان مسکن در بخش عرضه و تقاضا میباشد تا بهترین استراتژی را برای حضور و سرمایه گذاری و خروج از بازار و یا عدم حضور در آن با هدف کسب بهترین
بازدهی برای سرمایه گذار و یا خریدار مصرفی از یک سو و عرضه کننده از سوی دیگر تدوین نماییم .می خواهیم با دید واقع بینانه میزان بازدهی از سرمایه گذاری در بخش مسکن ایران که بصورت
تاریخی بدست آمده است را بررسی نموده تا شاید بتوانیم روندی را برای سالهای آتی پیش بینی نماییم. بر این اساس با نگاه بر عوامل درونی و بیرونی تاثیر گذار بر این حوزه مکانیزم تحولات بازار
مسکن مورد تحلیل قرار میگیرد و تلاش میگردد در اکثر تحلیلها از دو جنبه کیفی و کمی استفاده شودهمچنین بر اساس شناسایی عوامل تاثیر گذار و بررسی وضعیت فعلی آنها و مخصوصا با در نظر
گرفتن تحولات ناشی از مسکن مهر و هدفمند سازی یارانه ها تلاش خواهد شد , تحولات آتی بازار مسکن در بازه زمانی دو سال آینده تا حد ممکن تحلیل و پیش بینی شود. تحلیل عوامل تاثیر گذار
این قدرت را به خواننده خواهد داد که در آینده با پیگیری و بروزرسانی وضعیت این عوامل که بعضا در حال تغییرند تحلیل صورت گرفته را بروز و تصحیح نماید.
هدف کاربردی:
نتایج و یافته های این تحقیق می تواند برای برنامه ریزان بخش مسکن در شهرستان بندرعباس مفید واقع شود.
سوالات تحقیق:
-آیا پیش فروش مسکن در رکود مسکن تاثیر گذار است ؟
-آیانوسانات قیمت طلا و ارز در رکود مسکن تاثیر گذار است ؟
-آیا بین میزان تقاضای خریدیااجاره مسکن و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
-آیا بین پیش فروش مسکن و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
-آیا بین سیاست مالی دولت (تورم – اعطای تسهیلات – هدفمندی یارانه ها )و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
فرضیه های تحقیق:
-بین متغیرهای کلان اقتصادی (نرخ ارز –نرخ بهره –نقدینگی –درآمدملی –نفت) وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
-بین سیاست مالی دولت وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد
-بین (پیش فروش-نرخ اجاره ورهن)و قیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
فصل دوم
مبانی نظری و سوابق تحقیق
مقدمه:
مسكن يكي از بخشهاي مهم اقتصاد در تمام كشورهاست و به همين دليل توجه زيادي را هم در مطالعات اقتصادي و هم از سوي نهادها و سياست گذاران به خود جلب كرده است. بازار مسکن يکي از پرنوسانترين بخشهاي اقتصاد است و نوسانات آن ميتواند باعث نوسان بخشهاي ديگر اقتصادی شود.
در چند سال اخير ، بازار دارايي ها در ايران به طور چشمگيري گسترش يافته است. رشد بالاي نقدينگي و ايجاد تقاضاي قابل توجه براي برخي دارايي ها موجب افزايش سريعتر قيمت آنها شده است و اين افزايش قيمت در مورد داراييهايي نظير ساختمان و مسکن که از ضريب اطمينان بالاتري برخوردار هستند، بيشتر بوده است.ضمنا مسکن يک کالاي مصرفي است که علي رغم ديگر هزينههاي خانوار جايگزيني ندارد. بر اساس آمارهاي مرکز آمار ايران سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار بيش از 30 درصد است. اين سهم در کلانشهرها به بيش از 40 درصد و براي دهکهاي درآمدي متوسط به پايين گاه تا 100 درصد از درآمد شغل ثابت سرپرست خانوار را به خود اختصاص ميدهد. يعني در حال حاضر ميانگين سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار در ايران بين 28 تا 32 درصد است. بنابراين خانوارهاي ايراني به طور متوسط دو برابر شاخص جهاني بابت تامين مسكن هزينه پرداخت ميكنند.(مودتی ، 1390)
قیمت مسکن و اهمیت آن:
در بين اجزاي آميزه بازاريابي، قيمت تنها عاملي است كه موجب ايجاد درآمد ميشود. همچنين قيمت انعطاف‌‌پذيرترين عامل آميزه بازاريابي شناخته ميشود چراكه ميتوان به سرعت آنرا تغيير داد. اگرچه رقابت بر سر قيمت يكي از مسائل عمده‌رقابتی است كه شركتها با آن روبه‌رو ميشوند، اما بسياري ار شركتها نمي‌توانند اين مسئله را به شيوه‌اي مناسب حل كنند. با همتراز شدن كيفيت كالاهاي شركتهاي متفاوت و تشديد رقابت، عنصر قيمت به يكي از مهمترين عوامل موثر بر حفظ و جذب مشتريان و وفاداري و رضايت آنها تبديل شده است. اين امر امروزه به دليل گسترش روزافزون ارتباطات علی الخصوص اينترنت وفضاهای مجازی بيشتر مصداق پيدا ميكند.(سعیدی ، 1390)
تعريف قيمت‌گذاري ملک :
قيمت از نظرلغوي يعني سنجش، ارزيابي، اندازه و معيار. قيمت در بازار عبارت است از ارزش مبادله‌اي كالا و خدمت كه به صورت واحد پول بيان ميشود.
بر اين اساس قيمت‌گذاري ملک به‌طور ساده يعني تعيين قيمت براي كالا يا خدمت. قيمت‌گذاري ملک فعاليتي است كه بايد تكرار شود و فرآيندي مداوم و پيوسته است. اين تداوم ناشي از تغييرات محيطي و عدم ثبات شرايط بازار است كه لزوم جرح و تعديل قيمت را ايجاد ميكند. (سعیدی ، 1390)
اهداف قيمت گذاري:
بطور كلي اهدافي كه شركتها از قيمت‌گذاري ملک دنبال ميكنند به پنچ گروه زير تقسيم ميشوند:1- حفظ بقاء و ادامه حيات
اين هدف براي شركتهايي مناسب است كه با ظرفيت مازاد، رقابت شديد و تغييرات دائمي مصرف كنندگان دچار مشكل شده‌اند. چنانچه قيمت بتواند هزينههاي متغيير و برخي از هزينههاي ثابت را پوشش دهد، شركت ميتواند همچنان به حيات تجاري خود ادامه دهد
2-به حداكثر رساندن سود فعلي
براي اينكه شركتي بتواند سود كنوني خود را به حداكثر برساند بايد تقاضا و هزينههاي مربوط به قيمتهاي مختلف را برآورد كند و آنگاه قيمتي را انتخاب كند كه بيشترين سود جاري، جريان نقدي يا بازده سرمايه را براي شركت به ارمغان آورد. البته در صورت تاكيد بيش از حد بر سود جاري و عدم توجه به اثرات ناشي از ساير متغييرهاي آميزه بازاريابي، واكنشهاي احتمالي رقبا و محدوديتهاي قانوني، در بلندمدت عملكرد شركت را به مخاطره خوهد انداخت. (مولاییان ، 1391)3-به حداكثر رساندن سهم بازار
برخي شركتها اين هدف را در پيش مي‌گيرند، زيرا بر اين باورند كه دست‌يابي به حجم فروش بيشتر باعث خواهد شد بهاي تمام شده هر واحد كاهش يافته و درنتيجه در بلندمدت به سود بيشتري دست مييابند. به عبارت ديگر چنين شركتهايي براي رسوخ در بازار ، قيمتهاي خود را در پائين‌ترين سطح تعيين ميكنند. اين استراتژي ميتواند در شرايط زير مناسب باشد:· بازار بيش از اندازه نسبت به قيمت حساسيت نشان ميدهد، در نتيجه قيمت پائين موجب رشد بازار خواهد شد.
· با كسب تجربه هزينههاي توليد و توزيع كاهش خواهند يافت.
· قيمت پائين موجب از صحنه خارج شدن رقبا ميشود.
4-كشيدن عصاره بازار
برخي از شركتها ترجيح ميدهند قيمتها را در سطح بالا تعيين كنند و بدين وسيله عصاره بازار را بكشند. شركتها در شرايط زير مي‌توانند به اين هدف دست يابند:
- وجود تعداد زياد خريدار و بالا بودن ميزان تقاضا در بازار
- بهاي بالای تمام شده هر واحد محصول كه در حجم اندك توليد می شود، بدان اندازه زياد نباشد كه شركت ناگزير شود از برخي از مزاياي ناشي از تحميل كردن محصولات با قيمت بالا بر بازار، تقاضا را از دست بدهد.
- تعيين قيمت اوليه در سطح بالا باعث جلب توجه شركتهاي رقيب به بازار نشود.- تعيين قيمت در سطح بالا اين تصور را در ذهن خريداران ايجاد كند كه شركت و محصولات آن نسبت به رقبا در سطحي بالاتر قرار دارد. (سعیدی ، 1390)
5- پيشرو شدن از نظر كيفيت
شركتهايي كه هدف آنها عرضه محصولات باكيفيت بالا است و مي‌خواهند از اين نظر در بازار پيشرو شوند، محصولاتي برتر و با قيمتهاي بالاتر به بازار عرضه ميكنند. آنها محصولاتي باكيفيت بسيار بالا به بازار عرضه ميكنند و نيز اين محصولات داراي ويژگيهاي خاصي هستند كه مي‌توانند منافع و مزاياي بيشتري به خريداران ارائه كنند. چنين شركتهايي مي‌توانند قيمتها را در سطحي بالاتری تعيين كنند.
عوامل موثر بر قيمت‌گذاري ملک
براي قيمت‌گذاري درست و رضايت‌بخش ملک بايد عوامل موثر بر قيمت‌گذاري را شناسايي كرده و آنها را تنظيم نمود. صاحب‌نظران معتقدند , سه دسته كلي عوامل موثربر تصميمات قيمت‌گذاري ملک عبارتند از:
1- عوامل سازماني:
عواملی هستند كه بر قيمت‌گذاري ملک موثرند و با منابع و اهداف سازمان سروكار دارند. مانند: چرخه عمر محصول (PLC)، و پورتفوليوي قيمت‌گذاري ملک خط محصول.2- عوامل مشتري:
عواملي هستند كه از طرف مشتري بر قيمت‌گذاري ملک موثرند زيرا بين قيمت و تقاضا رابطه معكوس وجود دارد. مانند: منافع و ارزشهاي مشتري، تقاضاي ايجاد شده يا ذاتي.3- عوامل بازار: عواملي هستند كه از طرف بازار بر قيمت‌گذاري ملک موثرند. مانند: محيط و رقابت .(رسولی ، 1389)
مراحل قيمت‌گذاري ملک
مرحله اول: تعيين هدف بلندمدت قيمت گذاري
در اولين مرحله بايد هدف از قيمت گذاري تعيين شود. اهداف قيمت گذاري از تنوع بالايي برخوردارند كه در قسمت قبل توضيح داده شده است.
مرحله دوم: تعيين ميزان تقاضا
هر قيمتي منجربه ايجاد سطح متفاوتي از تقاضا ميشود و از اين رو، بر هدف‌هاي بازاريابي شركت اثري متفاوت خواهد گذاشت. رابطه بين قيمتها و تقاضاهاي حاصل باعث ميشود كه يك منحني تقاضا به وجود آيد. براي تعيين ميزان تقاضا لازم است كه حساسيت تقاضا نسبت به قيمت، برآوردو
منحني کشش تقاضا در برابر تغيير قيمت نيز مورد بررسي قرار گيرد.مرحله سوم: برآورد هزينه‌ها
در حالي كه تقاضا ميتواند سقف قيمتي را كه شركت براي محصولات خود در نظر ميگيرد، تعيين كند، هزينه‌ها ,كف قیمت را تعيين خواهند كرد. بر اين اساس هر شركتي بايد قيمتي را در نظر
بگيرد كه بتواند هزينههاي توليد، پخش و فروش محصول را پوشش دهد و براي كار و ريسكي كه شركت پذيرفته، بازده معقولي ارائه كند.
مرحله چهارم: تجزيه تحليل محصولات، قيمتها و هزينههاي شركت رقيب
هنگامي كه شركت با توجه به تقاضاي بازار، قيمت و هزينه‌هایش را برآورد ميكند، بايد هزينه‌ها و قيمتهاي شركتهاي رقيب و واكنش آنها در برابر قيمت محصولات خود رانیز مورد توجه قرار دهد و در محاسبات خود منظور كند. (سعیدی ، 1390)
مرحله پنجم: انتخاب روش قيمت گذاري
در اين مرحله بايد از بين روشهاي متنوع قيمت‌گذاري ملک روش مناسب را انتخاب كرد. بطور كلي روشهاي قيمت‌گذاري ملک عبارتند از:
1- قيمت‌گذاري ملک بر مبناي افزودن به بهاي تمام شده:
در اين روش كه ابتدايي‌ترين روش قيمت‌گذاري ملک نيز محسوب ميشود، قيمت با افزودن درصدعرفی به بهاي تمام شده تعيين ميشود. اين روش تنها زماني كارساز واقع ميشود كه قيمت تعيين شده بتواند فروش مورد انتظار را تضمين كند.
2- قيمت‌گذاري ملک بر مبناي بازده مورد نظر:
در اين روش شركت قيمتي را تعيين ميكند كه به يك نرخ بازده از سرمايهگذاري برسد. در اجراي اين روش اگر شركت بتواند هزينه‌ها و فروش را به صورتي دقيق برآورد كند بازده سرمايه مورد انتظار تحقق خواهد يافت. در غير اينصورت شركت به نتايج مورد انتظار دست پيدا نخواهد كرد.
3- قيمت‌گذاري ملک بر مبناي ارزش مورد تصور:
در اين روش، قيمت‌گذاري ملک بر مبناي پنداشت خريداران در مورد ارزش محصول و نه بر پايه بهاي تمام شده آن صورت ميگيرد. سپس با استفاده از ساير اجزاي تشكيل دهنده آميزه بازاريابي، مانند تبليغات، تلاش ميشود تا بر ارزش مورد تصور در ذهن مشتريان افزوده شود. در بكارگيري اين روش براي محصولات جديد نياز به تحقيقات بازار است.4- قيمت‌گذاري ملک بر مبناي ارزش:
اين روش بر اين پايه قرار دارد كه قيمت بايد نشان دهنده ارزش بالاي محصول براي مشتريان باشد. در اين روش شركت بايد دست به اقداماتي بزند تا بدون اينكه به كيفيت محصول لطمه‌‌اي وارد آيد محصولات را با هزينه كمتري توليد كند و يا با عرضه محصول به قيمت پايين‌تر، تعداد بيشتري از مشتريان حساس به قيمت را جذب كند. اين روش بيشتر در خرده فروشي‌ها مشاهده ميشود.
5- قيمت‌گذاري ملک بر مبناي نرخ رايج:
در اين روش شرکتها قيمتهاي محصولات خود را بر مبناي قيمت محصولات شركتهاي رقيب مي‌گذارند. در اين حالت امكان دارد شركتي محصولات خود را همانند، بيشتر يا كمتر از قيمت شركتهاي عمده و رقيب تعيين كند. اين روش هنگامي كه نتوان به راحتي هزينه‌ها را محاسبه كرد يا واكنش رقبا نامشخص است بكار برده ميشود.
مرحله ششم: انتخاب قيمت نهايي
روشهاي قيمت‌گذاري ملک مورد بحث در مراحل قبل، باعث ميشوند كه دامنه قيمت‌هايي كه شركت ميتواند انتخاب كند محدود شود و به قيمت نهايي برسد. البته شركت هنگام انتخاب قيمت نهايي ناگزير است عوامل ديگر تاثير گذار را نيز مورد توجه قرار دهد. برخي از اين عوامل تاثيرگذار عبارتند از: قيمت‌گذاري ملک بر مبناي روان‌شناسي، ساير اجزاي آميزه بازاريابي تاثيرگذار بر قيمت، سياستهاي قيمت‌گذاري ملک در شركت و اثر قيمت بر سايررقبا.(امکانیان ، 1391)
ابزارهای سنجش قیمت مسکن:
از آنجا كه قيمت مسكن براي توسعه اقتصادي و مالي کشور اهميت دارد ابزارهاي دقيقي براي اندازهگيري سطح و نرخ رشد آن لازم است. تقاضا براي مسکن بر اساس دو مولفة اصلي شکل ميگيرد؛ اول، ميزان درآمد اجاره يا ارزش خدمات معادل آن در صورت سکونت مالک واحد مسکوني و دوم، ميزان تغييرات قيمتي که دارنده واحد مسکوني انتظار وقوع آن را در آينده دارد. آحاد اقتصادي در فرايند يادگيري که در طول عمر خود از حضور در بازارهاي مختلف تجربه ميکنند، براي هر بازار مولفههايي را به عنوان تعيينکنندههاي قيمت به ذهن سپرده و بر اساس رفتار اين متغيرها انتظارات و در نتيجه تصميمات خود را شکل ميدهند. لذا در بازار مسکن که در تمامي کشورها تغييرات قيمت قابل توجهي را تجربه ميکند، وجود اين مکانيزم تصميمسازي موجب بروز رفتار سوداگرانه در انتخاب موجودي دارائي مسکن توسط برخی افراد ميشود. از سوي ديگر بر اساس نظريات بازارهاي مالي در بسياري از مواقع، توابع تقاضاي دارائيهاي مالي نسبت به قيمتها شيب صعودي مييابند، بدين معني
که با افزايش قيمت دارائي، تقاضا براي آن افزايش مييابد. بنابراين دو نكته اساسي وجود دارد كه اندازهگيري قيمت مسكن را پيچيده ميكند. مطرح بودن مسکن به عنوان يک کالاي سرمايهاي و رفتار
آحاد اقتصادي در جهت سوداگري در بازار. این دو عامل باعث ميشود عواملي فراتر از آنچه در نظرية اقتصاد خرد به عنوان مؤلفه‌هاي تغيير قيمت مطرحاند بر تغييرات قيمت اين بازار تأثير گذارند.
عوامل موثر بر قيمت مسكن دو دستهاند :
1- عوامل باتاثيركوتاهمدت
2- عوامل باتاثيربلندمدت
عوامل با تاثير بلندمدت مسير حركت قيمتها در طول زمان را مشخص ميكنند و عوامل با تاثير كوتاهمدت باعث نوسان قيمت مسكن حول اين مسير بلندمدت و ايجاد ادوار تجاري ميشوند. بررسي اين ادوار، رفتار و عکس‌العمل عرضه‌کنندگان و متقاضیان در اين بازار را مشخص ميکند و از اين
طريق ميتوان تاثير اين عکس‌العمل‌ها بر تعادل بازار را پيشبيني کرد. همچنين دولت در اقتصادهايي که خود را موظف به تنظيم بازار مي‌داند، ميتواند به منظور تعديل بازار در جهت نزديک شدن بازار به
نقطه تعادل، سياستهاي مناسب را اتخاذ کند. علاوه بر بررسي دورههاي رکود و رونق در بازار مسکن، مطالعه روند تغيير قيمت در اين بازار هم از اهميت زيادي برخوردار است. اين بررسي منجر به تعيين
عواملي ميشود که اثر پايدار بر قيمت مسکن دارند. از اين طريق ميتوان رفتار بلندمدت قيمت در بازار مسکن را مطالعه نموده و براي اهداف بلندمدت برنامه ريزي کرد. (سعیدی ، 1390)
قيمت مسكن شامل قيمت زمين و قيمت ساخت آن (مصالح و نيروي کار) است. در ايران قيمت ساخت با نرخي مشابه نرخ تورم رشد كرده است. اما قيمت زمين مخصوصا در سالهاي اخير، رشد زيادي داشته است.
بازار مسكن به معناي قلمرويي كه در آن تقاضاي مؤثر و عمده توليد انبوه مسكن وجود دارد، تنها در تهران و کلانشهرهاي كشور ديده ميشود. نوسانات شديد قیمت مسكن ابتدا در شهر تهران صورت می پذیردو هرگونه تغيير و تحول در قیمت مسكن تهران تاثير آني و مستقيم در بازار مسكن ساير شهرها به خصوص 7 كلانشهر ديگر كشور خواهد می گذارد.
طبق دادههاي وزارت مسکن، در سالهاي اخير قيمتها در شهرهاي گران بيشتر رشد کردهاند و بنابراين انتظار داريم نابرابري قيمت زمين مسکوني در سالهاي اخير بين کلانشهرهاي ايران و ساير شهرها بدتر شده باشد. احتمالا يک علت اين تفاوت کم کشش تر بودن تقاضا نسبت به قيمت در اين مناطق باشد و شايد علت ديگر آن به جنبه سرمايهاي املاک مربوط ميشود که اين استفاده در شهرهاي داراي خريداران ثروتمندتر توجيهپذيرتر است. يک علت ديگر ميتواند تفاوت عامل محدوديت زمين در شهرهاي بزرگ باشد که باعث شده است دراین شهرها رشد قيمت آن بيشتر و در شهرهای کوچک این رشد کمتر شود.
نوسانات بازار مسکن تحت تاثير ساختار کلان اقتصادي کشور از مدل خاصي پيروي مي کند. اين مدل در سه دهه گذشته که الگوي اقتصاد کشور برمبناي درآمد نفت شکل گرفته و از طرف ديگر ساختار سکونتي از قالب روستايي به شهري تبديل شده است، به طور نسبي روند ثابت و معيني رابر تحولات قيمت، توليد و سرمايه گذاري در بخش مسکن حاکم کرده است.
مطابق اين الگو قيمت مسکن در يک دوره سه الي چهارساله از ثبات نسبي برخوردار مي شود و تا حدودي عرضه بر تقاضا تفوق مي يابد و بر بازار معاملات و سرمايه گذاري حاکم مي شود. بعد از طي اين دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پيشتاز) و به دنبال آن در ساير شهرهاي بزرگ تقاضاي توده وار و غيرطبيعي، وارد بخش مسکن مي شود. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمي تواند پاسخگوي اين تقاضا باشد، قيمت مسکن به صورت جهش وار افزايش مي يابد تا در آن قيمت، مازاد
تقاضا بر عرضه از بين برود. به دنبال آن افزايش در توليد و سرمايه گذاري اتفاق مي افتددراين حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قيمت ها شیب نمودار ثابت و به سمت پايين حرکت میکند.
اين وضعيت ادامه مي يابد تا سيکل ديگر در دوره زماني بعدی يعني حدود سه الي چهار سال ديگر اتفاق بيفتد.(امکانیان ، 1391)
در اين پژوهش روند و تحولات قيمت مسکن و عوامل موثر بر آن بررسي شده اند. از جمله مهمترين نتايج، مشخص کردن روند پلکاني قيمت مسکن، اثر نقدينگي بر افزايش قيمت و برابري کلي افزايش قيمت مسکن در طول زمان با ساير قيمت ها است.
1- جایگاه بخش مسکن در اقتصاد ملی
نخست به جايگاه بخش مسکن به عنوان يکي از بخش هاي عمده اقتصادي و ارتباط و پيوند آن با اقتصاد کلان کشور مي پردازيم. طي هر سال حدود ۲۰ الي ۳۰ درصد از سرمايه ثابت کشور در بخش
مسکن ايجاد مي شود و به طور ميانگين به همين نسبت از نقدينگي کل کشور در بخش مسکن مصرف مي شود. سهم مسکن از اشتغال کشور به ۱۱ درصد بالغ مي شود. لذا بخش مسکن رابطه
تنگاتنگ و وسيعي با ساير بخش هاي اقتصادي دارد و از تحولات ساير بخش ها تاثير مي پذيرد و خود بر آنها اثر قطعي مي گذارد.
2- ويژگي هاي ساختاري بخش مسکن
براي تحليل بازار مسکن لازم است به سه ويژگي عمده و ساختاري اين بازار اشاره کنيم.اين سه ويژگي عبارتند از :
1-2. رشد پلکاني قيمت مسکن
2-2. وجود نوسانات ادواري شديد در توليد مسکن
3-2. سهم بالا در سبد هزينه خانوار
تبعيت شاخص قيمت مسکن از شاخص تورم، با يک الگوي متفاوت و پلکاني است، ولی در بلندمدت شاخص تورم و شاخص قيمت مسکن به طور تقريبي با يکديگر برابر مي شوند.
الگوي تغييرات قيمتي، موضوع بسيار مهم در تحليل بازار مسکن است که علت ها و عوامل آن به طوري که در ادامه به آن خواهيم پرداخت، در ساختار اقتصادي کلان کشور ريشه دارد، ولي آنچه مهم است اينکه اين الگو و شوک هاي ناشي از آن، هم بر تقاضاي موثر خانوار اثرات مخرب دارد و هم موجب نوسانات ادواري شديد در توليد مسکن مي شود. موضوع ديگر که به عنوان ويژگي ساختاري بخش مسکن قابل ذکر است، سهم بالاي هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار است. ميانگين هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار به حدود ۳۰ درصد بالغ مي شود. اين سهم براي گروه هاي کم درآمد به طور ميانگين تا حدود ۴۰ درصد نيز افزايش مي يابد. با وجود اين سهم حتي تغييرات اندک آن مي تواند فشار قابل ملاحظه اي بر سبد هزينه خانوار تحميل کند. به طوري که فشار ناشی از۲۰ تا ۳۰ درصد افزايش قيمت مسکن طي يک سال ، براي بسياري از اقشار جامعه غيرقابل تحمل مي باشد.(گرجی ، 1390)
3- عوامل موثر بر بازار مسکن
به طور کلي عوامل موثر بر بازار مسکن مانند ساير بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسيم مي شوند ولي موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به سه دسته تقسيم مي شوند؛
الف) تقاضاي واقعي مسکن (تقاضاي ناشي از نياز خانوارجهت مصرف)
ب) تقاضاي سرمايه اي (تقاضاي مسکن براي سرمایه گذاری وحفظ ارزش دارايي)
آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات ساير بخش هاي اقتصادي متفاوت مي کند و موجب شکل گرفتن الگوي متفاوت تغيير قيمت مي شود تقاضاي سرمايه اي مسکن است. بر اين اساس لازم است اين تقاضا بيشتر تجزيه و تحليل شود. اغلب خانوارها در سبد دارايي خود اقلامي را براي آتيه نگهداري مي کنند. اين اقلام عبارتند از؛ زمين و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمايه (اوراق بهادار)، سپرده هاي غيرديداري (سپرده هاي مدت دار)، ساير دارايي ها (اتومبيل، تلفن همراه و مانند اينها). افزايش نقدينگي در جامعه به طور مستقيم بر ترکيب اين دارايي اثر مي گذارد. بررسي چگونگي اين اثر رمز اصلي تحولات قيمتي بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ايران به ويژه طي سه دهه گذشته به علت افزايش بيش از حد نقدينگي، خصلت سرمايه اي مسکن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است.
سرمایه گذاری دربخش مسکن در غياب بازار سرمايه
(بورس واوراق بهادار) ۲۰ الي ۳۰ درصد نقدينگي جامعه را به خود اختصاص داده است. با توجه به تفکيک تقاضاي اشاره شده، اين نقدينگي قابل تقسيم به تقاضاي مصرفي و سرمايه اي است. در سه دهه گذشته حدود ۳۴ درصد از نقدينگي وارد شده به بخش مسکن به انگيزه تقاضاي سرمايه و ۶۶ درصد با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي وارد بازار مسکن شده است.
ورود نقدينگي با انگيزه سرمايه يي مطابق جدول شماره 1 به طور دقيق با دوره هاي جهشي افزايش قيمت مسکن منطبق است.
نمودار مقایسه ای نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی
مقايسه روند تحول نقدينگي کل بخش مسکن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه و مصرفي نشان مي دهد تقاضاي مصرفي با يک روند ملايم و همواره فزاينده مواجه بوده است.(بغیر از مقطعی بین سالهای 85تا87)
در مقابل ادوار رکود و رونق در بخش مسکن مربوط به تقاضاي سرمايه يي بوده است. در مجموع در شرايطي که در سطح اقتصاد کلان کشور، سياست افزايش حجم نقدينگي اجرا مي شود و بازار سرمايه کاملي نيز براي جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ويژگي هاي خود تا حد قابل ملاحظه اي آن نقدینگی را به خود اختصاص دهد.به عبارت ديگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغييرات در متغيرهاي درون بخشي، همواره با يک معضل فرابخشي مواجه بوده است و آن آثار ناشي از افزايش حجم نقدينگي است که بخش عمده آن به صورت تقاضاي سرمايه اي وارد بازار مسکن مي شود و آثار تورمي ايجاد مي کند. انتظارات و قيمت هاي انتظاري در بازار مسکن و تعيين سطح قيمت ها بسيار موثر است.(رزاقی ، 1390)
عموم اقتصاددان ها عنوان میکنندکه مسکن گرفتار بیماری هلندی است. بیماری هلندی عبارتست ازرکود بخش قابل مبادله و گسترش بخش غیرقابل مبادله طی دوره رونق ناشی از تزریق درآمد نفتی یا کمک خارجی. کمبود کالاهای قابل مبادله با افزایش واردات جبران میشود بنابراین قیمت کالاهای قابل مبادله ثابت میماندی تغییر چشمگیری نخواهدداشت.اما پاسخ کالاهای غیرقابل مبادله(بویژه مسکن)به افزایش تقاضای کل،اقزایش قیمت است.زیرانمیتوان با واردات کمبود این نوع کالاها را جبران کرد.به این ترتیب قیمت این کالاها افزایش چیدا خواهدکرد.دروضعیت بیماری هلندی کالاهای قابل مبادله رقابت پذیری خودرادرعرصه جهانی وحتی داخلی به میزان زیادی از دست میدهندودرمقابل،انگیزه تولید کالاهای غیر قابل مبادله بالامیرود.
ج)تقاضای سوداگرانه:
این گروه مسکن را باهدف سرمایه گذاری کوتاه مدت(حداکثریکساله)خریداری میکنندوعموما تلاش میکنند پس ازخرید ملک،آنرا اجاره ندهندتاامکان فروش سریع وجود داشته باشد.هدف،کسب حداکثر بازدهیدردوران رشد شدیدقیمت مسکن وبهصورت کوتاه مدت میباشد.باشروع علایم رکود،این گروه
سریعا با فروش مسکن،از بازارخارج میشوند.عنوان سوداگر به نوعیسرمایه گذار حرفه ای اطلاق میگرددکه دربین بازارهای سرمایه گذاری مختلف(مسکن-بورس-ارز-طلا)در حال جابجایی سرمایه
خود است.حضور یکباره این گروه با حجم بالای منابع مالی،تورم مسکن در دوره رونق را تشدید میکند.این گروه در خرید خود چندان سختگیر نیستندومهمترین عامل برای آنها قیمت است.سوداگران
در بین سه گروهموجود،بالاترین بازدهی را از سرمایه گذاری در حوزه مسکن کسب میکنندو بیشترین نوسانات و آسیب ها را به این بخش وارد میکنند.
تحولات نرخ ارز و سهام وبهره سپرده گداری در بانک از ديگر عواملي است که بخش مسکن از آن متاثر مي شود. به طور مثال انتظارات ناشي از کاهش قيمت ارز يا سهام موجب خروج سرمايه هاي فعال در فعاليت هاي مربوط به معاملات ارز و سهام و حرکت آن به سمت بخش مسکن و بالعکس می
شود. فقدان کارآمدي نظام بانکي در جذب سپرده هاي بلندمدت موجب حرکت اين سپرده ها به سمت بازار زمين و مسکن و افزايش قيمت اين بازار مي شود.
بر اساس اطلاعات موجود دراکثر شهرهای بزرگ علی الخصوص تهران پس از آخرين جهش شديد قيمت مسكن در سال ۱۳۸۵ تا كنون، بهاي مسکن بعضا" تا حدود 50 درصد افزايش داشته است که در اين قسمت به تحليل عوامل موثر بر اين افزايش مي پردازيم.
الف) افزايش تقاضاي مصرفي؛ از آنجا که اين تقاضا تابع توان پرداخت (درآمد) خانوارهاي نيازمند مسکن است و اين درآمدها افزايش محسوسي نداشته است، به نظر نمي رسد درآمدها در افزايش قيمت طي سالهاي اخير نقش موثري ايفا کرده باشد.
ب) افزايش ناشي از مشکلات ساختاري اقتصاد؛ با توجه به مباحث مطرح شده در قسمت نخست، تحولات بخش مسکن از ديدگاه عوامل ذيل قابل تبيين هستند:
ب1:
هرچقدر افزایش قیمت صورت گرفته شدیدترباشد،جذابیت مسکن برای سرمایه گذاری درحوزه ساخت بیشتر بوده وهجوم سرمایه گذاران برای ساخت بیشتر خواهد بود.درنتیجه رکود بعدی نیزشدیدتر خواهدبود.رونق غیر معمول در ساخت وساز نشانه رکود در آینده نزدیک است.
ب2:
طولاني شدن و تعميق دوره رکود قبلي (سال هاي ۱۳۸۱ الي 1384) و عقب ماندن شاخص بهاي مسکن از شاخص تورم. رکود قبلي بخش مسکن از سال ۱۳۸۱ آغاز شد و به مدت چهار سال تداوم يافت. بر اين اساس در مقطع پاياني سال ۱۳۸۴ شاخص قيمت مسکن از شاخص تورم عقب تر بوده است (در پايان سال ۱۳۸۴ شاخص تورم به حدود ۱۷ رسيده در حالي که شاخص قيمت مسکن تهران در حدود 30/14 قرار داشته است).عموما سازندگان باشروع رکود،آنراباور نمیکنند وبه تکمیل پروژه وعرضه واحدهای در حال ساخت به بازار ادامه میدهندوبه این ترتیب دوره رکودبدلیل انباشت کالای ساخته شده،طولانی تر میشود.این سازنده ها در دوره ساخت بصورت پول لازم ها شناخته میشوند که برای اتمام پروژه خود چند آپارتمان را باشرایط خوببرلی مشتری به فروش میرسانند وبه افت قیمت ها کمک میکنند.
ب3:
تداوم دوره رکود در بازار سرمايه و رها شدن نقدينگي از اين بازار. طبق گزارش هاي سازمان بورس، ميزان افت سرمايه گذاري در اين بازار رابطه معناداري با بحران در بازار مسكن دارد. نمونه بارز اين مساله را مي توان در سال 1385 مشاهده كرد. در اين سال بازار بورس با ۳۵ درصد بازدهي منفي مواجه بوده است و در پي آن رشد چشمگير قيمت مسكن در تهران بوقوع پيوسته است.
ب4:
جذب نشدن نقدينگي مازاد جامعه توسط ساير بازارها مانند طلا، سکه، ارز، اتومبيل و نظير اينها طي سال هاي اخير و حتي خروج نقدينگي از اين بازارها.
ب5:
تاخير در شروع برنامه هاي تامين مسکن به علت تاخير در تخصيص اعتبارات مصوب مربوطه.
ب6:
سياست مبارزه با قاچاق کالا و ارز و عدم جذب نقدينگي توسط اقتصاد زيرزميني.
ب7:
افزايش ناگهاني و شديد قيمت نهاده هاي توليد مسکن به ويژه فولاد، سيمان، دستمزد و مجوزهاي قانوني در سال جاري که به مثابه عامل اوليه و شوک دهنده عمل کرده است.
ب8:
براساس آمار بانک مرکزی، متوسط رشدنقدینگی در 19 سال گذشته،28 درصد درسال بوده است(خط مستقیم).این عدد به این معنی است که اقتصادکشور وفعالان اقتصادی به صورت تاریخی به ورود متوسط،28 درصد نقدینگی جدید به فعالیتهای اقتصادی عادت کرده اند.بخش عمده نقدینگی جدید از محل تسهیلات بانکی جدید در اختیار فعالان اقتصادی قرار میگیرد.
ب9:
وابستگي درآمدي برخي از دستگاه هاي اجرايي به ساخت و سازهاي مسکوني موجب شده است، سازمان ها به جاي ماليات بر مصرف به علت سهل الوصول بودن، اخذ ماليات بر توليد را انتخاب کرده اند. نمونه بارز اين ادعا درباره شهرداري ها صادق است که به جاي تامين درآمدهاي خود از محل هايي همچون عوارض نوسازي و مانند آن، منبع اصلي درآمدشان عوارض پروانه، تراکم، پايان کار و مانند اينها است.
ب10:اثر کسب بازدهی بالا در دوره رونق برروی سازندگان:
متاسفانه سوددهی بالای دوره رونق،عموما سبب تشویق سازندگان به جذب منابع مالی جدید به بخش ساخت با انگیزه کسب سود مشابه در سالهای آتی میشود.امری که دور از دسترس خواهد بود.این امر سبب تورم در بخش نهاده های تولید(مصالح ساختمانی و خدمات)در زمان رونق شده وازسوی دیگر از طریق افزایش موجودی واحدهای ساخته شده،به طولانی شدن دوره رکود می انجامد.
در مجموع بايد اذعان کرد از دو عامل اصلي تورم يعني فشار ناشي از هزينه (عرضه) و فشار ناشي از تقاضا در افزايش اخير قيمت ها، فشار ناشي از هزينه به عنوان عامل اوليه عمل کرده، اما فشار ناشي از تقاضا (از نوع سرمايه اي) به عنوان عامل ثانويه و تشديدکننده موثر بوده است.با توجه به اين نکات جريان مازاد نقدينگي ايجاد شده طي سال هاي اخير به سوي بخش مسکن در مقطع سال ۱۳۸۵ اجتناب ناپذير بوده است و به علت فرابخشي بودن عوامل موثر بر آن، بايد راه حل هاي آن را نيز در چارچوب سياست هاي کلان اقتصادي جستجو کرد. (سعیدی ، 1390)
4- آثار ورود نقدينگي به بخش مسکن
از بعد کلان اقتصادي ورود نقدينگي به بخش مسکن مي تواند از آثار مخرب آن در ساير بخش هاي اقتصادي و حتي شاخص کالاها و خدمات مصرفي (به جز مسکن) بکاهد. اما از نظر بخش مسکن هم به لحاظ افزايش شديد قيمت و کاهش تقاضاي موثر و هم به لحاظ ايجاد نوسانات شديد در توليد مسکن آثار تخريبي غيرقابل جبراني را باقي مي گذارد. کاهش تقاضاي موثر خانوارها به ويژه براي گروه هاي کم درآمد و متوسط جامعه از زيان بارترين آثار تورم مسکن محسوب مي شود. تحت اين شرايط دخالت و کمک دولت براي جبران بخشي از ضرر اقشار کم درآمد به عنوان هزينه مشکلات ساختاري اقتصاد کشور ضروري است.آمار نشان میدهد که بین رشد بالای نقدینگی ورونق مسکن و بالعکس(رشد پایین نقدینگی ورکود مسکن)رابطه نسبتا قوی وجود دارد،ولی تاثیر سایر عوامل میتواند این اثر راتشدید یا ساکن نماید.
5- عوامل موثر در طول دوره هاي رکود و رونق بخش مسکن
طول دوره رکود و رونق بخش مسکن و شدت نوسانات آن تا حدي قابل کنترل است. به طور معمول مازاد نقدينگي تا حدود جبران عقب ماندگي شاخص بهاي مسکن از شاخص تورم و تعديل قيمت هاي نسبي در بخش مسکن را جبران میکند ولي ايجاد زمينه هاي جذب در ساير بخش ها نيز از عوامل اصلي طول دوره و شدت نوسانات بخش مسکن محسوب مي شود.
روند کلي عوامل مورد بحث از جمله بورس، سپرده هاي بانکي و ساير کالاهاي بادوام از يک طرف و تداوم سياست انبساطي بودجه اي مي تواند به تداوم روند افزايش قيمت ها در بخش مسکن کمک کند.
6- بيماري هلندي در بازار مسکن ايران:
عموم اقتصاددانها عنوان میکنندکه مسکن گرفتاربیماری هلندی است.بیماری هلندی عبارتست ازرکود بخش قابل مبادله وگسترش بخش غیرقابل مبادله طی دوره رونق ناشی از تزریق درآمد نفتی یا کمک خارجی.کمبود کالاهای قابل مبادله،با افزایش واردات جبران میشود،بنابراین قیمت کالاهای قابل مبادله ثابت میماندیاتغییر چشمگیری نخواهدداشت.اما پاسخ کالاهای غیرقابل مبادله(بویژه مسکن)به
افزایش تقاضای کل،اقزایش قیمت است.زیرانمیتوان باواردات کمبوداین نوع کالاها را جبران کرد.به این ترتیب قیمت این کالاها افزایش چیدا خواهدکرد.دروضعیت بیماری هلندی،کالاهای قابل مبادله،رقابت پذیری خودرادرعرصه جهانی وحتی داخلی به میزان زیادی از دست میدهندودرمقابل،انگیزه تولید کالاهای غیر قابل مبادله بالامیرود.
تامين مسکن مناسب براي شهروندان، کنترل بازار مسکن و نظارت بر قيمتها از وظايف اصلي دولت‌ها است. مطابق اصول 2، 31 و 43 قانون اساسي، تامين مسکن متناسب با نياز شهروندان از وظايف اصلي
دولت شمرده شده است، به گونه‌اي که تامين مسکن مناسب در اصل 43 يکي از مولفه‌هاي اصلي استقلال اقتصادي و... شمرده شده است.
براي تحقق اين اهداف، دولت سياست‌هايي را جهت ساماندهي بازار مذکور اتخاذ ميکند. طي دهه‌هاي اخير با افزايش جمعيت و رشد صنعتي کشور، مهاجرت به سوي شهرها، افزايش جمعيت شهري و کاهش بعد خانوار، تامين مسکن مناسب براي خانوارها با مشکلات عديده‌اي موجه شده است.
دورههاي رکود و رونق تورمي و افزايش بي رويه قيمت مسکن و زمين و متعاقب آن اجاره‌بها و تبديل تقاضاي موثر به تقاضاي غير موثر، گواه مطلب فوق است. در همين حال طي ماه‌هاي گذشته شاهد افزايش ناگهاني و شديد قيمت مسکن و اجاره‌بها بوده‌ايم. تحليل صحيحي از وضعيت بازار و شناخت
درست از عوامل تاثيرگذار و ميزان تاثير‌گذاري هر يک در بازار مذکور، ميتواند ما را در تحليل آينده بازار و پيشبيني وضعيت آينده کمک کند.(عموزاده ، 1390)
بررسي علل گراني مسکن و به تبع آن اجاره‌بها از دو منظر قابل بررسي است، از يک سو ميتوان عوامل تاثيرگذار خارج از بازار (عوامل «برون‌زا») بر بازار مسکن را بررسي کرده و از سوي ديگر عوامل داخلي (عوامل «درون‌زا») موثر بر بازار مذکور را مورد تحليل قرار داد.
6-1- عوامل تاثيرگذار «برون‌زا»
بررسي عوامل بيروني تاثيرگذار بر بخش مسکن از اين جهت حائز اهميت است که ميتوان با شناخت صحيحي از اين عوامل، ميزان و نحوه تاثيرپذيري بازار مسکن را سنجيده و متناسب با آن راه‌حل‌هاي مناسب را ارائه داد. عدم تخصيص بهينه منابع مالي موجود به توليد مسکن در کشور به خوبي نمايان است که منابع مالي موجود- اعم از دولتي و غير دولتي - جهت فعال سازي و توسعه تمامي‌بخش‌هاي اقتصادي کشور به‌رغم افزايش در آمدهاي نفتي، ناکافي و محدود است.
بنابراين لزوم برنامه‌ريزي و اولويت‌بندي بخشهاي اقتصادي کشور نزد برنامه‌ريزان از اهميت ويژه‌اي برخوردار است تا با تخصيص بهينه منابع مالي موجود، بتوان مشکلات اقتصادي کشور را رفع کرد. در اين ميان به دليل عدم وجود چنين ديدگاهي در نزد برنامه ريزان اقتصادي کشور، منابع به تمامي‌بخش‌هاي اقتصادي اختصاص مييابد که بازدهي لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها ميشود.
در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولويت بخش مسکن منجر به توليد و افزايش عرضه و کاهش قيمت آن در بازار خواهد شد که در اين صورت «سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار» که بيش از 30 درصد از آن را به خود اختصاص داده است، کاهش پيدا خواهد کرد.
البته قابل اشاره است که افزايش منابع بخش مسکن به تنهايي به معناي افزايش توليد مسکن به همان نسبت نخواهد بود، علت اين امر به شرايط فعلي بازار مسکن بر مي‌گردد که در ادامه خواهد آمد. همچنين در کشورهاي تک محصولي همچون ايران که متکي بر در آمدهاي نفتي هستند، در صورت اتخاذ تصميمات نادرست، افزايش نامناسب نقدينگي که به سبب افزايش در آمدهاي نفتي صورت مي‌پذيرد منجر به تورم شديد در قيمت اکثر کالاها ميشود. (سعیدی ، 1390)
اين تورم ممکن است در اقلام تجاري، مصرفي و... به وسيله اهرم‌هاي مختلف همچون واردات کنترل شود اما در کالاهاي غير منقول همچون زمين، ساختمان و برخي خدمات به دليل خصوصيات ذاتي آنها (محدوديت در غير منقول بودن، غير تجاري بودن، عدم قابليت واردات و...) تورم نه تنها بر طرف نشده بلکه شدت نيز خواهد يافت، از طرفي، عوامل توليد نيز به سمت اين کالاها جهت دهي شده و ورود سرمايه‌هاي غير حرفه اي و سرگردان، سبب سوداگري و واسطه گري در آنها ميشود و اينگونه کالاها به ويژه زمين و مسکن را از يک کالاي مصرفي به يک کالاي سرمايهاي پربازده تبديل خواهد
کرد و در نهايت سبب تخصيص غير بهينه عوامل توليد و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادي خواهد شد.
البته قابل ذکر است که نشانه‌هايي از تحقق «بيماري هلندي» در بخش مسکن نمايان شده است، بدين معنا که کالاي مصرفي مسکن به يک کالاي سودآور و سرمايه اي تبديل شده است. همانطور
که ذکر شد، خانه و مسکن يک کالاي مصرفي بادوام است و بايد براساس توليد و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قيمت برسد، اما به دليل تبديل شدن به يک کالاي سرمايه اي، به راحتي توسط
عرضه‌کننده قيمت آن افزايش مييابد و متقاضي نيز به دليل نياز به آن، در هر صورت تن به قيمت عرضه شده خواهد داد و چون اين تقاضا به دليل تصور متقاضي از افزايش حتمي و چند باره قيمت در
آينده «فوري»برخوردارخواهدبود، با وجود شکل‌گيري بازار، بيماري هلندي در آن اتفاق مي‌افتد که نوعي «شکست بازار» است.
با اين توضيحات، بخش غير دولتي توانايي لازم را براي ايجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمي‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عميق ايجاد شده بين عرضه و
تقاضا را کم کند. از اين رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکميت و مالکيت ضروري بوده و بايد در مهار بحران ايجاد شده ناشي از «شکست بازار»، با اهرم‌هاي خود وارد عمل شود.
در عين حال، بازارهاي اصلي اقتصاد کشور را ميتوان به «زمين و مسکن»، «کالاهاي بادوام»، «طلا و سکه»، «ارز» و «بازارهاي سرمايه (بورس)» تقسيم کرد. از ميان بازارهاي مذکور، دولت به دليل دارا
بودن منابع معتنابهي از ارز و پشتوانه بالاي طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلي «ارز» و «طلا و سکه» را دارد.
از سوي ديگر سياست دولت مبني بر کاهش قيمت و افزايش توليد کالاهاي بادوام - مانند خودرو و... است، بنابراين جذابيت‌هاي اين بازار طي سالهاي اخير به طور قابل ملاحظه‌اي کاهش پيدا کرده و خواهد کرد. در اين صورت دو بازار «سرمايه (بورس)» و «زمين و مسکن» است که ميتواند هدف‌هاي
آتي جريان نقدينگي باشد. در شرايط کنوني به دليل سابقه نامطمئن بازار سرمايه، اين بازار از جذابيت کمتري برخوردار است، بنابراين تنها بازاري که با سابقه اطمينان آور، ميتواند جريان نقدينگي
سرگردان در جامعه را به خود جذب کند بازار زمين و مسکن است که متاسفانه اين بازار به دليل عدم وجود ساز و کار مناسب، مستعد سوداگري و دلالي است.
در شرايط کنوني اگر دولت اقدام به اتخاذ سياستهاي اصولي در بخش زمين و مسکن کند همچون اتخاذ سياست طرف عرضه به جاي تحريک بازار از ناحيه تقاضا و حذف مالکيت واسط زمين (يکي بودن سازنده و مالک) در پروژه‌هاي ساخت انبوه مسکن و... تهديد ورود سرمايه‌ها به اين بخش به
راحتي تبديل به فرصت و منجر به افزايش توليد مسکن ميشود. اين در حالي است که در شرايط کنوني که نمونه آنها در دهه‌هاي قبلي تجربه شده است ورود نقدينگي به اين بازار نه تنها منجر به
افزايش توليد به نسبت مذکور نخواهد شد بلکه منجر به افزايش شديد قيمت زمين و مسکن گردیده است.(دنیامالی ، 1391)
6-2عوامل تاثيرگذار «درون‌زا»
علاوه بر عوامل بيروني، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون دروني است. شرح مهمترين عوامل تاثيرگذار بر اين بخش در ادامه آمده است و به نحوه و ميزان تاثيرپذيري آنها اشاره شده است. به گفته
کارشناسان در کشور حدود 6/1ميليون خانوار فاقد مسکن و مستقل و 5/1ميليون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند.
اين در حالي است که با توجه به هرم سني جمعيت کشور و رسيدن پيک جمعيت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نياز به مسکن، سالانه ساخت 700 هزار واحد مسکوني که براساس پيش‌بيني‌ها تا سال 1390 به مرز 930 هزار نفر نيز خواهد رسيد در کشور ضروري است.
اين بدين معناست که براي اصلاح وضع موجود، بايد تا 10 سال آينده با احتساب نرخ استهلاک 30درصد، سالانه 4/1ميليون واحد مسکوني ساخته شود. تا به موجودي مسکن کشور، سالانه يک‌ميليون واحد اضافه شود. با اين وجود براساس آمار وزارت مسکن بالاترين ميزان عرضه مسکن مربوط به سال 1382 و حدود 700 هزار واحد مسکوني بدون احتساب واحدهاي تخريب شده بوده است.
در واقع آمار و ارقام فوق نشان از کاهش بعد خانوار طي ساليان آتي دارد و اين در حالي است که پديده مهاجرت، عاملي مضاعف بر افزايش تقاضا در اين بخش شده است. در اين ميان، «مسکن» در نهايت يک کالاي مصرفي است. بدين معني که در توليد کالاي مذکور، زنجيره‌اي از نهاده‌هاي واسطه‌اي در يک چرخه اقتصادي فعال بوده‌اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به عنوان نهاده واسطه‌اي براي توليد کالاي ديگري مورد استفاده واقع نخواهد شد.
بنابراين اگر در شرايطي از اقتصاد، مسکن از کالاي مصرف به کالاي سرمايهاي و سوداگرانه تبديل شود بدين معني خواهد بود که براي خريد کالايي که توليد شده، نقدينگي بيشتري را بايد پرداخت و يک کالا با چند بار دست به دست شدن به افزايش قيمت قابل ملاحظه‌اي دست پيدا خواهد کرد که در اين شرايط سوداگري و دلالي بر بازار فوق حاکم شده و سرمايه‌هايي که به هدف افزايش سود وارد بازار ميشوند به مانند عوامل تعيين‌کننده اصلي بازار به ايفاي نقش مي‌پردازند.
از عوارض سرمايهاي شدن مسکن، وجود پديده خانه‌هاي خالي است. بدين معني که مالکان به اميد افزايش قيمت مسکن و به تبع آن افزايش نرخ بازگشت سرمايه، خانه‌هاي خود را به‌رغم وجود نياز در بازار نمي‌فروشند. براي مقابله با چنين رفتاري بايد با استفاده از ابزارهاي سياستي و بدون مداخله مستقيم، هزينه نگهداري خانه‌هاي خالي براي مالکان را به گونه‌اي افزايش داد که خانه‌هاي موجود وارد بازار مسکن شوند.
يکي از موثرترين روشها اخذ ماليات سنگين بر خانه‌هاي خالي است. با استفاده از اين روش، مالکان خانه‌هاي خود را به بازار عرضه کرده که در نهايت منجر به افزايش عرضه مسکن و کاهش قيمت آن خواهد شد. با نگاهي به وضعيت مسکن در 40 سال اخير، به خوبي نمايان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دورههاي رکود و رونق تورمي‌بوده است. (سعیدی ، 1390)
واکاوي عوامل تاثيرگذار نمايان مي‌سازد که به دليل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانيزم‌هاي مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضاهاي سرمايه اي و ايجاد انتظارات غير عقلايي در بازار، دوره رونق تورمي‌شروع و با افزايش شديد آن دوره رکود و خروج سرمايه‌هاي سرمايهاي را به دنبال خواهد داشت. ادامه فرآيند مذکور در دورههاي رکود و رونق نشان ميدهد که نسبت حضور تقاضاي سرمايهاي و سوداگرانه در اين بازار افزايش قابل ملاحظه‌اي پيدا کرده است.
سهم تقاضاي سرمايهاي در اين بخش در سال 1376، حدود 38درصد بوده که در سال 1381 به 58درصد افزايش يافته و در مقابل، سهم تقاضاي مصرفي تقاضاي واقعي موثر در سال 1376، از 62درصد به 42درصد کاهش و در نتيجه تقاضاي غير موثر به صورت چشمگيري افزايش يافته است.
عامل اصلي ايجاد و تشديد حلقه رکود و رونق، مجموعه سياستهاي حاکم در اين بازار يعني اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحريک بازار از ناحيه تقاضا با تخصيص و افزايش سقف وام‌هاي خريد مسکن و فروش زمين‌هاي دولتي و کاهش مداخله مستقيم دولت در بازار زمين و آزاد سازي بازار آن است.
عملکرد اين تحريک به گونه‌اي است که بازار را با فشار تورمي از رکورد خارج ميکند زيرا با تخصيص و افزايش سقف تسهيلات بانکي، تقاضاي خريد مسکن افزايش مييابد و با رونق نسبي حاصل از اين افزايش تقاضا، تقاضاي سرمايهاي به اين بخش وارد شده و از آنجا که زمين از عناصر اصلي تشکيل دهنده قيمت مسکن است، اين پديده، افزايش تقاضا براي زمين وبه تبع آن افزایش قیمت زمین را به دنبال دارد.
افزايش تقاضا در بازار زمين باعث بالا رفتن قيمت زمين شده و از آنجا که زمين جزءجدايي‌ناپذير مسکن است، قيمت مسکن نيز افزايش مييابد. بنابراين عامل اصلي تورمي‌بودن اين بخش در زمان رونق را ميتوان افزايش قيمت زمين در اين دوران دانست.
در ادامه به دليل افزايش شديد قيمت مسکن و کاهش قدرت خريد، تقاضاي مسکن کاهش مييابد. با کاهش تقاضاي مسکن و به تبع آن خارج شدن سرمايه‌هاي سرگردان از اين بخش، رکود بر اين بخش حاکم شده و به دليل ارتباط وسيع پسين و پيشين مسکن با ساير بخشهاي اقتصادي، اين رکود به اقتصاد ملي نيز سرايت ميکند. نکته قابل توجه اينکه با تکرار هر دور از اين حلقه بسته، به دليل افزايش شديدتر قيمت زمين و مسکن، رکود به وجود آمده طولاني‌تر و شديد تر خواهد بود که رکود طولاني فعلي شاهد اين مدعا است و براي ايجاد رونق از طريق تحريک بازار از ناحيه تقاضا، نياز به تخصيص و افزايش وام بانکي، به مراتب بيشتر از گذشته خواهد بود که به دليل عدم توانايي و کمبود منابع مالي عملا غير ممکن است. (سعیدی ، 1390)
طي دهه اخير به‌رغم افزايش متناوب وام خريد مسکن، سهم اين وام از قيمت نهايي مسکن کاهش يافته است که اين نکته مويد ناکارآمدي سياست افزايش مقداروام و ايجاد رونق در بخش مسکن از طريق تحريک تقاضا است. در عين حال، زمين به عنوان مهمترين دارايي حقيقي، داراي بازاري است که با تعامل خريداران و فروشندگان در آن، قيمت آن مشخص ميشود و براساس اين قيمت، تخصيص زمين به کاربردهاي مختلف صورت مي‌پذيرد. اين بازار داراي ويژگي‌هايي است که آن را از ديگر بازارها متمايز مي‌سازد.
از جمله اين ويژگي‌ها اين است که در بازار زمين، اعمال حقوق مالکيت به صورت مطلق هم مخرب و هم امکان‌ناپذير است و شفافيت در تعريف اين حقوق موجب کاهش هزينههاي اجرايي و کارآمدتر شدن بازار ميشود. همچنين با دوام بودن زمين موجب ميشود که در گذر زمان، اعمال حق مالکيت، هزينه چنداني براي مالک نداشته باشد. از سوي ديگر وجود خاصيت ساختاري رانت در بازار زمين موجب ميشود که قيمت زمين به وسيله قدرت انحصاري مالکان تعيين شود.
به نظر مي‌رسد براساس ويژگيهاي ذاتي بازار زمين که به بعضي از آنها اشاره شد و دلايل ديگري که منجمله وجود اثرات مثبت و منفي بروني آن، تقسيم نابرابر قدرت بازار زمين در ميان کارگزاران
اقتصادي، خاصه در مورد عرضه انحصاري آن، بالا بودن هزينههاي خريد زمين، سبب کميابي و قيمت بالاي زمين ،مالکیت سهل برآن بدون دخالت دولت ناکار آمد است.(دیاریان ، 1390)
به اين ترتيب ضروري به نظر مي‌رسد که با توجه به «شکست بازار» در بازار زمين، دولت در اين بازار مداخله کند و با اعمال سياستي مناسب، نواقص مربوط به اين بازار را مرتفع سازد. بخش زمين از ابتدا از مهمترين عوامل تورم شديد و بحران‌هاي پيش روي بخش مسکن بوده است. قبل از دهه 50 با توجه
به خصوصي بودن مالکيت زمين، سعي دولت در مهار افزايش قيمت زمين، جلوگيري از احتکار و واسطه‌گري با شکست روبه رو شد و قيمت زمين از دهه 50 به بعد، به صورت پلکاني بالا رفت. بعد از
آن نيز تا چند سال بازار زمين با رکود مواجه شد و بعد از آن نيز تا سال 1364، دولت سهم اصلي را در عرضه زمين به عهده گرفت. (واگذارهاي گسترده اوايل دهه 60) از سال 1366 به بعد نيز پيوسته
شاخص بهاي زمين رشد شديدي داشته که علت غالب آن بورس‌بازي و واسطه گري در بخش زمين و مسکن بوده است.
طي سالهاي 68 تا 80 نرخ رشد قيمت زمين تقريبا 2 برابر نرخ رشد بهاي آپارتمان درکلان شهرها بوده به نحوي که قيمت زمين طي اين دوره 5/22 برابر و قيمت آپارتمان 5/11 برابر شده است. امروزه
متوسط سهم زمين در ايران در قيمت نهايي مسکن 40 تا 50درصد است که حکايت از عدم برنامه‌ريزي اصولي و بي‌ثباتي در بازار زمين و کنترل آن دارد.
بر همين اساس، پس از ملي شدن اراضي کشور، مديريت زمين‌هاي شهري در اختيار سازمان ملي زمين و مسکن قرار داده شد.قريب به سه دهه از فعاليت اين سازمان با دو رويکرد در واگذاري زمين‌هاي دولتي گذشته است. واگذاري زمين «ارزان قيمت» (براساس اين رويکرد در ابتداي انقلاب
زمين‌ها به اشخاص و طي دهه گذشته به انبوه سازان به نرخ نازلي واگذار مي‌شد)، و واگذاري زمين به «قيمت بازار» (مکانيزم تعيين قيمت براساس بازار تعيين ميشود).
بررسي عملکرد ناشي از اجراي دو سياست فوق نشان ميدهد که سياست فروش زمين‌هاي دولتي به هر دو صورت مذکور، سياستي شکست خورده و ناکار آمد است و منجر به عدم تخصيص بهينه
زمين‌هاي شهري دولتي شده است. معيار «سهم هزينه زمين از قيمت نهايي مسکن» که به عنوان شاخصي جهت سنجش سياستهاي فوق است، به خوبي گواه مطلب است.
طي دهه‌هاي اجراي سياست فوق، نه تنها شاخص فوق کاهش نداشته بلکه با افزايش نيز مواجه بوده است. متوسط اين شاخص در ايران 40 تا 50درصد است که اين سهم در کشورهاي موفق در بخش مسکن 20درصد است. بالا بودن سهم مذکور و عدم وجود مکانيزم‌هاي لازم جهت کنترل بازار مذکور،
منجر به رشد سريع بورس بازي و دلالي در دورههاي رونق ميشود و خود به عامل اصلي ضد توليد مسکن تبديل ميشود. (سعیدی ، 1390)
اين امر بدين معني است که از توان سرمايه گذاري توليد مسکن در طول دوره رونق کاسته شده و بر توان دلالان زمين افزوده ميشود. بنابراين به نظر مي‌رسد دولت مي‌بايست از سياست فروش زمين‌هاي خود چه به صورت ارزان و چه به قيمت بازار، خودداري کرده و همانند بسياري از کشورهاي موفق در
اين بخش، سياست خريد و ذخيره‌سازي زمين‌هاي غير دولتي را در دستور کار خود قرار دهد و با در اختيار قرار دادن عرصه زمين‌هاي خود براي ساخت مسکن از همبستگي شديد بين زمين و مسکن در
اثر فشار تقاضا بر مسکن بکاهد و از انتقال نقدينگي بخش مذکور در دوران رونق به بازار زمين جلوگيري کرده که منجر به افزايش توليد مسکن و افزايش عرضه متناسب با نياز به بازار ميشود.
تحقق فرض مذکور منجر به ايجاد بازاري پايدار با رونقي مستمر در بخش ساختمان ميشود. در اين ميان، همواره دولت در بازاري ميتواند مداخله موثري داشته باشد که اهرم‌هاي استراتژيک موثر در
بازار مذکور را داشته باشد. اکثر زمين‌هاي شهري به خصوص در داخل شهرهاي بزرگ متعلق به بخشهاي غير دولتي است. بنابراين دولت منابع قابل قبول زمين در اين شهرها جهت کنترل بازار
مذکور را در اختيار ندارد. تاکنون برنامه‌ريزان اين بخش نتوانسته‌اند مدل‌هاي جامع و مناسبي در جهت کنترل بازار زمين شهري ارائه دهند.
عموم مداخله دولت بنابر ضرورت پيشبرد پروژه‌هاي عمراني، تملک اجباري اراضي شهري است. روش مذکور که روشي سنتي در توسعه شهري و نوسازي بافتهاي فرسوده شهري است منجر به افزايش قيمت در مناطق اطراف منطقه پروژه ميشود. خريداري زمين توسط دولت منجر به افزايش نقدينگي
ساکنان منطقه شده که عموما اين هزينه‌ها در بخش مسکن وارد شده و افزايش تقاضا را در پي خواهد داشت که اين افزايش تقاضا البته منجر به افزايش قيمت مسکن ميشود. مدل مفهومي‌مناسبي که
ميتوان از آن در شرايط کنوني اقتصاد کشور به خوبي بهره برد، استفاده از مدل مفهومي "دوباره تنظيم زمين" است.
قريب به صد سال است که کشورهاي مختلفي در جهان از اين ايده براي نو سازي و تامين زمين مورد نياز زير ساخت‌هاي شهري خود استفاده ميکنند. آلمان، کره، ژاپن، استراليا، ترکيه از پيشگامان استفاده از اين روش در جهان بوده‌اند. براساس روش فوق دولت ميتواند به باز توليد زمين مورد نياز
خود در شهرهاي بزرگ و کلان شهرها دست يابد و از طريق آن به کنترل بازار زمين و مسکن بپردازد. (سعیدی ، 1390)
عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن:
شوک تولید ناخالص داخلی
انتظار می رود که افزایش نرخ رشد درآمد ملی در طول زمان به افزایش قیمت مسکن منجر شود. یک تشابه گسترده در این امر بین کشورهای مختلف وجود دارد. تخمین های نقطه ای نشان می دهد که
افزایش در رشد تولید ناخالص داخلی (حتی با وجودی که در همان حال نرخ های بهره حقیقی نیز افزایش می یابد) یک تاثیر پایدار و مثبت بر قیمت های مسکن دارد. یک افزایش یک درصدی در نرخ
رشد تولید ناخالص داخلی پس از سه سال با یک افزایش ۱ تا ۴ درصدی در قیمت مسکن همراه می شود
نقش تسهیلات بانکی:
دربسیاریازکشورهای دنیا،سیاست اعطای وام مسکن بصورت گسترده برای طبقه میانی و ثروتمند جامعه توسط نظام بانکی باتمایل فراوان اجرا میشود.در چنین کشورهایی بین50تا 90 درصد قیمت یک واحد مسکونی، توسط تسهیلات بانکی با اقساط بلندمدت تامین مالی میشود.
در ایران تا قبل از سال 86 بانکها براساس نظر هیئت مدیره خود و بر اساس نظام تصمیم گیریهای داخلی خود نسبت به اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن اقدام میکردند. همچنین بانکهای دولتی بخصوص بانک مسکن اعطا تسهیلات خاص و مد نظر دولت را در این حوزه برعهده داشتند. تغییرات
صورت گرفته در بانک مرکزی در نیمه دوم سال86، تغییر سیاستهای این بانک و اعمال محدودیتهای بیشتری توسط این بانک در نظام بانکی را در بر داشت. یکی از این موارد، دخالتهای گسترده بانک
مرکزی در مدیریت تسهیلات اعطایی نظام بانکی بود به نحوی که بانک مرکزی نرخ سود سپرده گزاری از یک سو و نرخ و نوع سود تسهیلات را برای بانکها از سوی دیگر تعیین نمود. همچنین
سختگیریهای شدید بر روی اعطا تسهیلات آغاز شد. از نتایج این سیاستها موارد زیر است که بر بخش مسکن تاثیر سنگینی بجای گذاشت:
الف: ممنوعیت اعطا تسهیلات خرید مسکن توسط بانکها. تنها تسهیلات خرید قابل استفاده،مصوب و قانونی وام 18 میلیون تومان بانک مسکن می باشد که در قبال سپرده گذاری و حداقل یک سال بعد قابل دریافت است. محدودیتهای دیگری نیز در ارتباط با این وام وجود دارد که در اینجا از تشریح آن
صرفنظر میشود. سایر تسهیلات مانند تسهیلات به پزشکان و کارمندان بانکها که ممنوع نشده است، در عمل به درصد بسیار ناچیزی از خریداران تعلق میگیرد.
ب: کاهش شدید اعطا وام بع سایر بخشهای اقتصادی و حتی بازپس گیری تسهیلات، به نحوی که رشد نقدینگی در سه ماه اول سال87 منفی و در شش ماه اول سال در ذحدصفر است. همچنین در
این سال شاهد ککمترین رشد نقدینگی در 20 سال اخیرذهستیم که همه این رشد نیز در نیمه دوم سال اتفاق افتاده است .این امر تاثیر گذار ترین عامل در ایجاد رکود عمیق بخش مسکن و نیز کل
اقتصاد کشور بوده است. عدم اعطا وام به بخش مسکن و سایر بخشها توان خرید تقاضا سرمایه گذار و سوداگر را کاهش داده و سبب عقب انداختن تصمیم به خرید تقاظا مصرف کننده گردیده است.
اگر به مانده تسهیلات کل نظام بانکی نیز توجه شود ،آمار جالبی قابل اسنتتاج است. کل تسهیلات پرداختی نظام بانکی کشور در انتها سال87 ،163 هزار میلیارد تومان بوده است در این بین مانده تسهیلات اعطایی به بخش مسکن مجموعا 43 هزار میلیارد تومان بوده است که نشان میدهد 26% کل
تسهیلات نظام بانکی کشور به بخش مسکن اختصاص یافته است . این میزان تسهیلات هم بخش خرید و هم بخش ساخت را شامل میشود و از هم تفکیک نشده است.
ارائه وام خرید مسکن، در دوره رکود میتواند به کاهش دوره رکود و اثرات منفی آن منتهی شود سیاستهای پولی دولت و بانک مرکزی در این زمینه برای کاهش رکود بسیار تاثیر گذار است متاسفانه
بر خلاف سیاستهای رکود سال 83 , این بار تمام عوامل در جهت تشدید رکود بوده اند و سیاستهای رسمی در راستای ایجاد رونق در عرضه( با تمرکز شدید بر روی مسکن مهر)،بدون رونق در تقاضا است.
سیاست ارائه تسهیلات به بخش مسکن توسط بانکها سیاست درستی است و در تمام دنیا رواج دارد.آنپه سبب میشود که ما در این تحلیل با بار منفی این موارد راذکرنماییم ، نوسانات شدید در این حوزه است در دوره ای تسهیلات بسیار ساده به بخش خرید مسکن داده میشود و حتی تسهیلات گسترده ارائه شده به سایر بخشها به این حوزه سرریز میشود و تورم بالایی را دراین بخش ایجاد می کند. به یکباره این سیاست تغییر 180 درجه ای می کند و از ارائه هر گونه تسهیلات مستقیم و غیر مستقیم به این بخش جلوگیری می شود . این سیاست نیز 4 سال ادامه دارد. در مباحث سرمایه گذاری و دینامیک سالم یک بخش، این تغییرات سیاستی شدید بدترین اثر را در کوتاه مدت و بلند مدت در کارکرد سالم یک بخش اقتصادی بر جای می گذارد.
تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن
سرمایه همواره به دنبال محلی مناسب برای کسب بازدهی میباشد.در صورت کاهش بازدهی دریک حوزه،باید جهت گیری سرمایه ها به سمت سایر بازارها باشد.براساس تجربه تاریخی نمیتوان رابطه معناداری در این فرضیه یافت.ولی باید منطقااین رابطه وجود داشته باشد.
سرمایه گذاری بخش خصوصی ایران در سایر حوزه ها(ارز-طلا-بورس)نسبت به بخش مسکن،بسیار کوچکتر است.بررسی های ترکیب نقدینگی نشاندهنده اینست که عموم مردم از ترکیب سپرده بانکی –مسکن برای سمایه گذاری استفاده نموده وپس اندازشان بین لین دو بخش در حال جابجایی است.بنابراین میتوان نتیجه گرفت که رکود در مسکن بیشتر سبب افزایش سپرده های طولانی مدت بانکی میشودتا مهاجرت مبالغ بزرگ بسمت بورس،طلا و غیره.از طرفی سرمایه گذاری در بازارهای ارز وطلا عموما کوتاه مدت وامکان خروج سرمایه بسیار راحت است.سرمایه گذاری در بورس توسط طبقه خاصی از جامعه وسرمایه گذاران حرفه ای صورت میگیرد.هریک ازاین بازارها استراتژی سرمایه گذاری وجامعه مخاطب خاص خود را دارندولی مسکن بصورت تاریخی توسط بخش بزرگی از جامعه،عامه سرمایه گذاران وافراد ریسک گریز بعنوان گزینه اصلی سرمایه گذاری بلندمدت در ایران شناخته میشود.تنها بنظر میرسدکه گروه سوداگر به جابجایی جدی سرمایه بین مسکن وسایر بازارها می پردازد.
تغییرات قیمت نهاده های تولید
همانطور که میدانیم زمین خود بخشی از بازار مسکن به شمار می آید.افزایش و کاهش قیمت آن درارتباط بارکود ورونق این بخش است.طبیعتا افزایش و کاهش قیمت آن بر روی قیمت تمام شده آپارتمان نیز تاثیر میگذارد.ولی قیمت آپارتمان بیشتر بر مبنای قیمت روز بازار (مکانیزم عرضه وتقاضا)تعیین میشودواز قیمت نهاده های تولید کمتر تاثیر می پذیرد.عموما در دوران رکود مسکن،رکود زمین از رکود آپارتمان بسیار شدیدتر است و کاهش قیمت آن نیز شدیدتر است.بطور کل تغییرات قیمت نهاده های تولید اثر چندانی بر تغییر قیمت خرید مسکن نداشته و فقط بدلیل تحمیل فشار مضاعف مالی بر دوش سازنده آثار روانی در حین ساخت به وی وارد می گردد که در دوران رونق فروش بدلیل بالا رفتن قیمت فروش ای اثر روانی نیز به خودبه خود مرتفع میگردد.
وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها
رشد اقتصادی کم،چالشهای سیاسی-اقتصادی،مشکلات بانکی مخصوصا در رابطه با مبادلات خارجی،کاهش سوددهی فعالیتهای تولیدی-صنعتی بدلیل مشکلات مربوط به خریدهای خارجی وثبات نرخ ارز در کنار رشد واردات،رکودجهانی،رکود نسبی در بازارداخلی،محدودیت ارائه تسهیلات توسط نظام بانکی وموارد متعدد دیگر از عللی هستندکه سوددهی اکثر فعالیت های اقتصادی رادرکشورکاهش داده است.این امر سبب کاهش کلی سرمایه گذاری وپس انداز شده استکه مسکن نیز به تبع آن از این امر تاثیر پذیرفته است.کاهش فعلی سوددهی فعالیت های اقتصادی،در کنار انتظار پایین سوددهی درآینده،سبب کاهش سرمایه گذاری بلند مدت توسط مردم میشود. در چنین دوره ای،سرمایه ی سرمایه گذار بسمت سرمایه گذاری در حوزه های کم ریسک تر وزود بازده تر مانند سپرده گذاری دربانک هدایت می شود.
تردید نسبت به آینده نرخ ارز
همچنین بخش قابل توجهی از متقاضیان مسکن کشور بخصوص در گروه سرمایه گذار وسوداگر،درخارج از کشور سرمایه گذاری دارندویا در این رابطه برنامه ریزی کرده اند.برای این گروه تغییرات نرخ ارز پارامتر مهمی محسوب میگردد.افزایش و نوسان شدید قیمت ارز در سالهای گذشته ووجود شکاف نسبتا دائمی بین نرخ ارز مدیریت شده دولتی وآزاددر حد 10 الی20درصدزنگ خطری برای این گروه محسوب میشود.افزایش قیمت ارز به معنای کاهش ارزش سرمایه گذاری ریالی صورت گرفته است.با توجه به ماهیت سرمایه گذاری در مسکن که میانمدت و بلندمدت است،پارامتر فوق یکی از مواردتاثیر گذار برای حضور کمرنگ تراین بخش در عرصه مسکن میباشد.
رابطه قیمت مسکن با بازاررهن واجاره
تقاضای سرمایه گذاری به بازده مسکن با هدف رهن و اجاره فوق العاده حساس است.میزان بازدهی اجاره در کنار میزان افزایش قینت سالانه مسکن،کل میزان بازدهی این گروه را از این فعالیت اقتصادی تشکیل میدهد.بازار رهن واجاره غیر متشکل از عرضه کنندگان ومتقاضیان متعدد است.به ایت ترتیب امکان تبانی بین عرضه کنندگان ومتقاضیان برای افزایش وکاهش قیمت غیر ممکن است.تنها عامل موثر بر قیمت در چنین بازاری میزان عرضه وتقاضای کل است.میزان اجاره بها بر خلاف قیمت رهن تابعی از قیمت مسکن نمی باشدبلکه تابعی از عرضه مسکن اجاره ای وتقاضا برای آنست.
آشنایی با شهرستان بندرعباس:
شهر بندرعباس مرکز استان هرمزگان در جنوب ایران است. شهر بندرعباس در بخش مرکزی شهرستان بندر عباس قرار دارد.و یکی از بنادر جنوب ایران است. بندرعباس اکنون بزرگترین بندر ایران واز نظر اقتصادی، نام پایتخت اقتصادی ایران را به خود اختصاص داده است. درتقسیم بندی منطقه‌ای ایران بندرعباس جزو منطقه جنوب محسوب میشود.فاصله بندرعباس تا تهران ۱۳۳۳ کیلومتر میباشد.
آب و هوای این شهر گرم ومرطوب است. فصل تابستان در این شهر نزدیک ۹ ماه از سال ادامه دارد. دمای هوای شهر بندرعباس در گرم‌ترین روزها به ۴۴ درجه سانتیگراد و در سردترین روزها به ۴ درجه سانتیگراد نیز رسیده است.شهر بندرعباس در حاشیه جنوب ایران و سواحل شمالی خلیج فارس واقع شده است و به دلیل شرایط خاص جغرافیایی و استراتژیکی منطقه ای موجب بروز مهاجرت های گسترده طی دهه های قبل شده است.به طوری که جمعیت شهر بندرعباس در سال 1335 از 17710 نفر به 379513 در سال 1385 رسیده است(سرشماری نفوس و مسکن 1385).این بدان معناست که جمعیت شهر طی40 سال گذشته با متوسط نرخ رشد1/7 درصد 15 برابر شده است. مساحت محدوده شهر بندرعباس به دلیل نیاز گروه های تازه سکونت یافته و استقرار نهادها و مراکز ملی طی 3 دهه گذشته از 1000 هکتار به بیش از 5000 هکتار رسیده است و گسترش ساختار کالبدی شهر به صورت خطی در امتداد ساحل بوده و از سمت شمال توسط ارتفاعات گنو و مناطق نامناسب محدود شده است.(موسوی ، 1391)
در حال حاضر شهر بندرعباس گسترش شرقی-غربی دارد یعنی به صورت خطی در حال گسترش است،اما این گسترش نیز به وسیله فرودگاه و بندرگاه که در دو طرف شهر قرار دارد،محدود می شود( مهندسین مشاور تدبیر،1389).
بندرعباس با دارا بودن مشخصه های کلان شهری از حیث اهمیت، در سطح منطقه و کل کشور با مسائل کالبدی متعددی روبرو است. یکی از مهمترین مسائل بافت فرسوده است که وسعتی معادل 1033 هکتار است. همچنین مسائل فرهنگی- اجتماعی و عدم تجانس در بافت های اجتماعی علاوه بر مسائل کالبدی بر این مساله دامن می زند.
1- چگونگی شکل گیری کلان شهر بندرعباس
خاستگاه اوليه شهر بندرعباس، به بندر كوچك جرون يا گامرون باز مي‌گردد كه در حدود سالهاي 1650 ميلادي در غرب خور سيدكامل در حوالي محله قلعه شاهي يا پشت شهر فعلي شكل ميگيرد. عليرغم دورههاي شكوفايي و رونقي كه بندرعباس در ادوار گذشته داشته است اين شهر تا اوايل قرن حاضر عملاً شهر متروك و فراموش شده‌اي بود كه به عنوان تبعيدگاه انتخاب شده بود. دوران رشد و توسعه شهر بندرعباس با پاگيري حكومت پهلوي در ابتداي قرن حاضر پس از دوران انزواي 300 ساله و اهميت يافتن استفاده از آب‌هاي آزاد، آغاز گرديد. اين رشد ابتدا به صورت بطني و آرام شروع و در دو دهه اخير شدت بسيار گرفته است.
1-1 تحولات کالبدی شهر بندرعباس
طي قرون اخير رشد شهر بندرعباس به صورت آونگي بوده است به طوري كه در ابتدا محله معروف به شهر قديم شكل گرفته بعد از آن رشد شهر به سمت غرب اين محله (امارت كلاه فرنگي که همان گمرک قدیمی بندرعباس میباشد) متمايل مي‌گردد و بعد دوباره به سمت شرق و اين روند بدين صورت ادامه پيدا ميكند تا بندرعباس فعلي بدينگونه شكل ميگيرد. پهنه‌اي كه شهر بندرعباس هم‌اكنون در آن واقع شده است مساحتي حدود 5300 هكتار را دربر ميگيرد كه به صورت خطي در امتداد ساحل گسترش پيدا كرده است. ساختار خطي شهر بندرعباس را ميتوان متأثر از عوامل زير دانست:
محدوديت رشد جنوبي شهر به دليل همجواري با خليج فارس
محدوديت رشد شمالي شهر به دليل وجود ارتفاعات و اراضي نامساعد جهت اسكان(دامنه های ارتفاعات گنو)
الگوي استقرار شبكه‌ها و معابر عبور و مرور
وجود مراكز متعدد دولتي در شهر (نظير مراكز نظامي، اداري، سياسي و اقتصادي) كه عموماً حاشيه ساحل را اشغال كرده‌اند.
همانطور كه در قبل نیزعنوان شد كالبد شهر بندرعباس در طول 30 سال اخير شاهد تغييرات بسيار گسترده‌اي بوده است. اين تغييرات سبب شكل‌گيري دو ساخت قديمي و جديد در شهر شده است. در مركز شهر ساخت قديمي و سنتي شهر متناسب با وضعيت اقليمي شهر مشاهده ميشود، در حالي كه پس از دوران پهلوي و ورود مدرنيته به ايران و گسترش آن در زمان پهلوي دوم، ساخت و سازهاي جديد با معماري غيربومي در شهر شكل گرفته است. اين تغييرات، علاوه بر تغيير بافت بومي شهر بر ساختار فضايي آن نيز تأثير غيرقابل انكاري گذاشته است.(مهدوی ، 1388)
از ويژگيهاي ساختار فضايي شهر ميتوان به موارد زير اشاره كرد:
عدم سازمان يافتگي فضايي پهنه‌هاي سكونت و فعاليت
عدم وجود دسترسي‌هاي شمالي- جنوبي قوي
دوري سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي از مراكز فعاليت اصلي شهر
محدوديت رشد افقي شهر به دليل وجود فرودگاه بين‌المللي و اسكله باهنر و نيروي دريايي
وجود اراضي رها شده و بافت گسسته شهري
اشغال فضاهاي حاشيه خليج فارس توسط سازمانها و ارگان‌هاي دولتي مانندنیروهای دریایی وهوایی
توسعه خطي شهر
گرايش توسعه‌اي به سمت شمال
علاوه بر آن، تحولات اقتصادی سريع در شهر بندرعباس و گسترش بي‌رويه آن در دهه‌هاي اخير موجب به‌وجود آمدن محلات حاشيه‌اي واسكان غيررسمي در شهر شده است، به طوري كه اين مناطق مانند كمربندي، از جنوب غربي شهر به سمت شمال و سپس به سمت جنوب شرقي شهر گسترش يافته‌اند و هسته مركزي شهر را دربر گرفته‌اند.
در طرح ساختاري راهبردي بندرعباس بر اساس پيشنهادهاي طرح و نوع عملكرد غالب و اجزاي كاربري زمين، انواع پهنه‌هاي مشخص شده در الگوي توسعه شهر بندرعباس به چهار پهنه عمده تفكيك شده است كه عبارتند از:
پهنه مسكوني
پهنه تجاري- خدماتي
پهنه سبز و باز و گردشگري
پهنه توليدي- كارگاهي.
شکل 2- نقشه بندرعباس
2-1 تحولات جمعیتی شهر بندرعباس
شهر بندرعباس در سال 1385 حدود 27 درصد جمعيت استان هرمزگان و 57 درصد جمعيت مناطق شهري آن را دربر داشته است. اين شهر طي سالهاي 65-1335 با رشد شديد جمعيت (6/7 درصد) مواجه بوده و طي سالهاي 85-1375 به رشدي معادل 2/3 درصد رسيده است. رشد جمعيت طي سالهاي 89-1345 برابر 9/5 درصد است. بر اين اساس اين شهر يكي از بالاترين نرخ رشدها را در سطح ملي داراست. همچنين جمعیت شهر بندرعباس حدود 7 برابر دومين شهر پرجمعيت استان (ميناب) میباشد. (حلاجی ، 1391)
جدول شماره 1 : روند تحولات جمعيتي در شهر بندرعباس
سال134513551365137513851389جمعيت3462787981201642273578379301421955خانوار721418724390685284989317100465بُعد خانوار8/47/42/52/52/42/4ميزان رشد8/96/81/33/37/2ميانگين رشد كل دوره9/5
مأخذ: سرشماري‌هاي نفوس و مسكن سالهاي 1345 تا 1385 و محاسبات و برآورد مهندسين مشاور پردازش
3-1 بررسي روند تحولات الگوي مهاجرت در شهر بندرعباس
مسأله مهاجرت، محوري‌ترين مسأله تحولات اجتماعي و جمعيتي شهر بندرعباس محسوب ميشود. اين مسأله دگرگوني‌هاي زيربنايي در ساختار اجتماعي، اقتصادي، كالبدي،فرهنگی و زيست محيطي شهر را به دنبال داشته است. از اين رو پرداختن به مسأله الگوی مهاجرت به سوی شهر بندرعباس نيازمند انجام مطالعات عميقي است كه از چارچوب طرح توانمندسازي سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي خارج است، اگرچه رشد و گسترش سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي شايد بتواند معلول فرآيند پيش گفته باشد.
بررسي روند تحولات الگوي مهاجرت در شهر بندرعباس طي سالهاي 85-1335 نشان ميدهد كه اين شهر به دليل مواجه شدن با بحران‌هاي متعدد و تكان‌هاي اقتصادي وارده با تحولات زيربنايي اجتماعي، جمعيتي، اقتصادي و كالبدي دست وپنجه نرم کرده است بطوري كه مهاجرت‌هاي صورت گرفته به شهر بندرعباس از ساير استان‌های کشور بوده و پديده‌اي فرامنطقه‌اي است.
بحران آب و تداوم خشكسالي در استان نيز از ديگر علل عمده مهاجرت‌هاي درون استاني طي سالهاي متعدد به‌شمار مي‌رود. وجود ساحل و بنادر در شهر و ساحلي بودن بندرعباس، موقعيت سوق‌الجيشي، سرمايه‌گذاري‌هاي كلان اقتصادي و فرصت‌هاي شغلي ناشي از آنها، از اصلي‌ترين عوامل مهاجرت‌پذيري از ساير استان‌ها به شهر بندرعباس بوده است.
بررسي روند تحولات جمعيتي حاكي از آن است كه از سال 1335 روند مهاجرت‌پذيري شهر بندرعباس بالا بوده است. مطالعات آماری نشان دهنده اینست که درصد مهاجرت به شهر بندرعباس در دهه های مختلف متفاوت بوده ولی در هرصورت از 7/75 درصد طي سالهاي 45-1335 به 7/70 درصد در طي سالهاي 55-1345 رسيده است. اين تحولات در سالهاي اخير نشان ميدهد كه از سال 1375 نسبت به سال 1385 روند مهاجرت مجدداً رو به افزايش نهاده است. چنانكه در سال 1385 نرخ مهاجرت 6/21 درصد نسبت به جمعيت كل شهر مشاهده ميشود. (اللهیاری ، 1389)
جدول شماره 2: روند مهاجرت در شهر بندرعباس
شهر بندرعباس133513451355136513751385بندرعباس177103462787981201642273578379301نرخ رشد-9/68/96/81/33/3جمعيت مهاجر-2621562187-4604582009نسبت جمعيت مهاجر-7/757/70-8/166/21
مأخذ: مركز آمار ايران، سرشماري عمومي نفوس و مسكن 85-1345
4-1-بررسي ويژگيهاي اجتماعي مهاجران وارده به شهر بندرعباس
يكي از مهمترين ويژگيهاي اجتماعي مهاجران وارده به شهر بندرعباس تركيب جنسي مهاجران است. بررسي نسبت جنسي در بين مهاجران سالهاي 85-1375 نشان ميدهد كه از مجموع 82009 نفر جمعيت كل مهاجرين، تعداد 45880 نفر را مردان (9/55 درصد) و تعداد 36129 نفر را زنان (1/44 درصد) تشكيل ميدهند. بر اين اساس نسبت جنسي مردان به زنان در بين مهاجرين رقم 127 درصد را نشان ميدهد كه از گرايش مردگزيني (تك خانواري- تك نفره) در بين آنها حكايت ميكند.
مباحث ذكر شده در مطالب قبلي چشم‌انداز كلي از روند مهاجرت و ويژگيهاي اجتماعي آنها در شهر بندرعباس را به تصوير مي‌كشد، اما روند مهاجرت و تحليل مرتبط با آن در مطالعات طرح‌هاي پيشين و بالاخص طرح‌هاي فرادست ميتواند از وضعيت مهاجرت در سالهاي گذشته و تغييرات الگوي آن نسبت به وضع كنوني شهر را روشن‌تر سازد. از اين جهت در ادامه به الگوهاي غالب بر روند مهاجرت در شهر بندرعباس به مهمترين نكات به صورت اختصار اشاره ميشود.(مهدوی ، 1388)
نتايج حاصل از طرح‌هاي فرادست پيرامون مهاجرت به شهر بندرعباس حاكي از آن است كه:
بر اساس مطالعات طرح جامع (مهندسين مشاور شارستان، 1362) اكثر متولدين شهر بندرعباس در منطقه 2، مهاجرين روستاهاي بخش مركزي شهرستان بندرعباس در منطقه 4 و اكثر متولدين استان‌هاي ديگر در منطقه 3 گرد آمده‌اند. كمتر از 40 درصد مهاجرين ساكن در منطقه 3 قصد اقامت دائم را دارند. اكثر اين مهاجرين افرادي هستند كه به دليل مشاغل اداري يا تجاري و... موقتاً به اين شهر آمده اند و بافت و سيماي شهري غيربومي آنان را جذب كرده است و چه‌بسا كه خود آنان به‌وجود آورنده اين بافت باشند.
جدول شماره 3: توزيع (نسبت درصدي) مهاجرين از نقاط مختلف در هر يك از مناطق پنج‌گانه در زمستان 1362
محل تولدمنطقه 1منطقه 2منطقه 3منطقه 4منطقه 5كل شهرشهر بندرعباس37/5831/6073/3312/5241/6362/51روستاهاي اطراف بندرعباس60/349/1499/498/3863/1467/14بخشهاي خمير، جاسك، حاجي‌آباد44/194/061/2-22/132/1شهرستان ميناب88/231/338/263/722/157/3شهرستان قشم72/079/024/0--46/0شهرستان بندرلنگه16/247/0----40/0ديگر استان‌ها78/2869/1982/5527/151/1969/27خارج از كشور16/2-24/0--26/0جمع100100100100100100
مأخذ: نمونه‌گيري مهندسين مشاور شارستان، 1362
در طرح مطالعات توسعه و عمران (جامع) ناحيه‌اي بندرعباس (پيشاهنگان آمايش، 1383) در خصوص روند مهاجرت و حركات مكاني در ناحيه بندرعباس، اذعان مي‌دارد كه طي سالهاي 75-1365 برابر 91160 نفر وارد ناحيه بندرعباس شده‌اند كه حدود 67درصد از مهاجرين در مناطق شهري ساكن شده‌اند. همچنین نتايج اين طرح نشان دهنده اینست كه بيشتر مهاجران به شهر بندرعباس را مهاجران برون استاني و سپس داخل استاني تشكيل ميدهند.
همینطور، مهاجرت‌هاي صورت گرفته ازاستانهای دیگرو مناطق بزرگ جمعيتي در شهر بندرعباس متمرکز گردیده اندكه پديده‌اي فرامنطقه‌اي است؛ در مقابل شهرستان‌هاي كوچك‌تر استان ومناطق روستایی اين ناحيه با پديده دروني و داخلي مهاجرت و جابجايي مواجه بوده است. (حلاجی ، 1391)
نتايج تحقيقات ميداني طرح توانمندسازي غيررسمي شهر بندرعباس (مهندسين مشاور ساپ، 1382) نيز نشان ميدهد كه سرعت فزاينده جمعيت‌پذيري و فقدان ابزار و سياستهاي لازم جهت اسكان مطلوب جمعيت، موجب بروز ناهنجاري‌هاي گسترده در نظام كالبدي و اجتماعي و ايجاد اجتماعات نابسامان شهري شده است. تركيب جمعيت براي سالهاي 1355 و 1365 و 1375 نشان دهنده نسبت بالاي مردان به زنان در سن كاري است كه به بندرعباس مهاجرت كرده‌اند. سهم استان هرمزگان در فرستادن مهاجر به شهر بندرعباس افزايش پيدا كرده است. ديگر استان‌هاي مهاجرفرست، استان‌هاي همسايه نظير بوشهر، فارس، كرمان و يزد هستند و كمترين سهم، متعلق به استان‌هاي شمال غربي ايران هستند. (مرتضوی ، 1388)
نكته‌ي مهمی در طرح راهبردي- ساختاري شهر بندرعباس (مهندسين مشاور شارمند، 1384) تأكيد شده وآن اینست كه در شهر بندرعباس طي سالهاي 75-1365 شكل مهاجرت‌ها از مهاجرت‌هاي فردي به خانوادگي تغيير كرده است. علاوه بر اين به موج جديد مهاجران در طي سالهاي منتهي به تهيه طرح (1384) اشاره ميكند كه اغلب آنها از روستاهاي استان وارد شهر شده و محلات حاشيه‌اي شهر را دچار بحران اسكان كرده‌اند. به اين ترتيب اسكان غيررسمي به يكباره سطح وسيعي از شهر را دربر گرفته است این در حاليست كه نتايج سرشماري 1385، نشان از وجود 80 درصد از مهاجرين برون استاني دارد.
الگوي مهاجرت، نياز به تولید واحدهاي مسكوني را افزايش داده است كه اين نياز منجر به رشد واحدهاي غيررسمي وغیراستاندارد شده است. از آنجا كه مهاجرين عمدتاً كم درآمد و فاقد تخصص بوده‌اند، تقاضاي مؤثر براي مسكن وجود نداشته است. اين به معني افزايش تعداد خانواده‌هاي كم
درآمد شهر است. علاوه بر اين مهاجرین داخل استانی و نسل دوم مهاجرين برون استانی جزء گروه‌هاي تملك كننده اراضي حاشيه شهر محسوب ميشوند كه ترجيح ميدهند به دليل فقدان نظارت‌هاي
كامل و نهادي شده دولتي، جهت اسكان خود، به شكلي كاملاً سازمان نيافته و مغاير با اصول شهرسازي اقدام به ساخت و سازهاي غيررسمي در شهر ميكنند.
گروه‌هاي جديد مهاجر را ميتوان در دو دسته جاي داد:
گروه‌هاي متخصص كه به صورت موقت به شهر وارد ميشود و عموماً بعد از طي زمان محدودي مجدداً شهر را ترك ميكنند.
گروه‌هاي مهاجر و جوياي كار (بومي و يا غيربومي) كه عمدتاً با انگيزه كسب درآمد و ايجاد يك زندگي باثبات اقتصادي به عرصه شهر وارد ميشود.
در تأثير اين وضعيت بر مسأله مسكن ميتوان گفت: هر دو گروه مهاجر، بار مضاعفي را بر بازار مسكن شهر وارد ميكنند كه بازار رسمي از پاسخگويي منطقي به آن عاجز است. نتيجه قطعي اين ناتواني،
گسترش محدوده‌هاي اسكان غيررسمي و نابسامان شهري است كه بر اساس آخرين برآوردها حدود 20 درصد از مساحت شهر (حدود 2200 هكتار) را بخود اختصاص ميدهد. جمعيت ساكن در اين
سكونت‌گاه‌ها حدود 135 هزار نفر برآورد شده‌اند كه قريب 25 تا 30 هزار خانوار را تشكيل ميدهد.(مهدوی ، 1388)
بررسي روند مهاجرت حاكي از آن است كه ورود مهاجرين و ايجاد فرصت‌هاي شغلي كه نيازمند حضور افراد متخصص و كارآمد است به پيدايش محلات جديد با هويت اجتماعي نو منجر شده است. در ابتدا اين محلات، توسط نهادها و ارگان‌هاي دولتي در حواشي بافت مركزي شهر احداث ميشوند ولي با افزايش روند مهاجرت و واگذاري اراضي توسط سازمان‌هاي مسئول، همچون سازمان زمين شهري سابق، به احداث محلات جديدي منجر ميشود كه به دليل سكونت افراد با درآمد بالا، منجر به تشديد شكاف بين محلات فقيرنشين و محلات جديد ميشود و بدين سبب شهر به تلفيقي از محلات كهنه و نو تبديل مي‌گردد. در اين بين مهاجران كم درآمدي كه عمدتاً منشاء روستايي دارند، جذب سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي و حاشيه‌اي شهر شده‌اند.
بررسي و شناخت مبدأ مهاجرين وارد شده به شهر بندرعباس از ساير استان‌هاي كشور طي سالهاي 85-1375
بررسي مهاجرت‌هاي صورت گرفته به شهر بندرعباس طي سالهاي 85-1375 نشان ميدهد كه اغلب مهاجرت‌هاي صورت گرفته به شهر بندرعباس برون استاني بوده (حدود 80 درصد) و 20 درصد نيز از درون استان هرمزگان صورت گرفته است. در حالي كه اين روند در طي سالهاي 75-1365 برابر 4/65 بوده است. يعني حدود 4/65 درصد مهاجرين برون استاني و مابقي مهاجرين بومي بوده‌اند. در سالهاي 85-1375 بيشترين ميزان مهاجرت‌هاي صورت گرفته به شهر بندرعباس از استان فارس با 5/15 درصد، استان كرمان 5/9 درصد، استان تهران با 3/8 درصد و استان گيلان با 5/5 درصد به خود اختصاص داده‌اند.
جدول شماره4 : مبدأ مهاجرين وارد شده به شهر بندرعباس و استان هرمزگان طي سالهاي 85-1375
مبدأ مهاجرتبندرعباس استان هرمزگانتعداددرصدتعداددرصدكل كشور63/780/1001561800/100استان مركزي3434/07785/0استان گيلان42955/559838/3استان مازندران14659/132461/2استان آذربايجان شرقي15530/226377/1استان آذربايجان غربي5227/09316/0استان كرمانشاه22148/228658/1استان خوزستان36387/456266/3استان فارس121275/15221142/14استان كرمان73965/9158752/10استان خراسان رضوي21518/236433/2استان اصفهان30769/350742/3استان سيستان‌وبلوچستان20536/251983/3استان كردستان3605/06584/0استان همدان12236/117111/1استان چهارمحال‌وبختياري5707/010347/0استان لرستان13517/121754/1استان ايلام6598/08325/0استان كهكيلويه‌وبويراحمد4766/011267/0استان بوشهر15129/127718/1استان زنجان891/01981/0استان سمنان1732/02712/0استان يزد19285/229119/1استان هرمزگان148430/19401097/25استان تهران64833/8130273/8استان اردبيل6048/010677/0استان قم1151/05113/0استان قزوين3675/04903/0استان گلستان5066/011758/0استان خراسان شمالي3905/04403/0استان خراسان جنوبي1402/02852/0خارج از كشور41323/587576/5اظهار نشده12937/126407/1
مأخذ: مركز آمار ايران، سرشماري عمومي نفوس و مسكن 85-1375 محاسبات مهندسين مشاورتدبیر
نقشه بندرعباس
5-1-بررسي مبدأ مهاجرين وارد شده به شهر بندرعباس از ساير شهرستان‌هاي استان هرمزگان طي سالهاي 85-1375
نتايج حاصل از سرشماري مركز آمار در سال 1385 نشان ميدهد كه بيشتر مهاجران وارد شده از استان هرمزگان مربوط به شهرستان ميناب (30 درصد) بوده‌اند. به اين ترتيب شهرستان ميناب مهاجرفرست‌ترين شهرستان اين استان به شهر بندرعباس به‌شمار مي‌رود. پس از آن شهرستان رودان با 5/22 درصد و شهرستان حاجي‌آباد با 2/20 درصد مهاجرفرست‌ترين شهرستان‌هاي استان هرمزگان به شهر بندرعباس بوده‌اند.
جدول شماره 5 : مهاجران وارد شده از ساير شهرستان‌هاي استان هرمزگان به شهر بندرعباس طي سالهاي 85-1375
شهرستان‌هاي استان هرمزگانتعداد مهاجران وارد شده به شهر بندرعباسنسبت مهاجران(درصد)شهرستان ابوموسي987/0شهرستان بندرلنگه11427/7شهرستان قشم13028/8شهرستان ميناب44490/30شهرستان رودان4465/22شهرستان حاجي‌آباد33442/20شهرستان بستك29985/3شهرستان خمير3252/2شهرستان گاوبندي2185/1جمع كل14843100
نقشه بندرعباس
6-1 پيشبيني جمعيت و برآورد مهاجرت در افق طرح 1405
شهر بندرعباس از شهرهاي مهاجرپذير كشور است. چشم‌انداز آتي مهاجرت در اين شهر از پيچيدگي‌هايي برخوردار است كه نيازمند در نظر گرفتن شرايط و زمينه‌هاي اقتصادي، زيربنايي،
اجتماعي و اقتصادي است. بخصوص اينكه چون مهاجرين به شهر بندرعباس اقشار اجتماعي و اقتصادي مختلفي را شامل ميشود، زمينه‌هاي رشد ناهمگون براي شهر بندرعباس رابه‌وجود آورده
است.همچنین بخشي از مهاجرين به شهر بندرعباس را اقشار كم درآمد و عمدتاً با خاستگاه درون استاني تشكيل ميدهد كه به هدف سكونت در محلات غيررسمي به این شهرمهاجرت ميكنند.
چشم انداز آتي نيازمند برآورد تقريبي جمعيتي است كه ممكن است به دليل وجود زمينه‌هاي مستعدسکونت، جذب سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي شهر شوند. لذا براي هرگونه مداخله برنامه‌ريزي شده، برآورد جمعيت مهاجر و جمعيتي كه به دلايل اقتصادي و اجتماعي ساكن محلات غيررسمي شهر
ميشوند، ضرورت دارد. به اين منظور ابتدا به برآورد جمعيت و ميزان مهاجرت در سالهاي آتي و افق طرح پرداخته شده و سپس با روشهاي اقتصادي به برآورد جمعيت دهك‌هاي پايين درآمدي اقدام
شده است تا ميزان افراد و مهاجرين مستعد سكونت در محلات غيررسمي برآورد شود.(محمودیان ، 1389)
در پيشبيني جمعيت شهر بندرعباس به بررسي روند تحولات مهاجرت طي سالهاي گذشته، وضعيت شاخص‌هاي حياتي در شهر بندرعباس، محاسبه نرخ رشد طبيعي و پيش‌بيني‌هاي جمعيتي در افق
طرح در طرح‌هاي فرادست پرداخته شده است. در ادامه هر يك از اين متغيرهاي اشاره شده مورد بررسي قرار ميگيرد.
7-1 بررسي نرخ رشد طبيعي (مواليد و مرگ و مير) و ميزان مهاجرت در شهرستان بندرعباس
همانطور كه در بخش مطالعات مهاجرتي به آن اشاره شد، تحولات جمعيتي در شهر بندرعباس نشان ميدهد كه در سال 1335 روند مهاجرپذيري در اين شهر بالا بوده است. اگرچه بايد اشاره كرد كه اين روند حالت نزولي داشته و از 7/75 درصد طي سالهاي 45-1335 به 6/21 درصد طي سالهاي 85-1375 كاهش يافته است. نتايج حاصل از مطالعات طرح مديريت يكپارچه نوار ساحلي نشان ميدهد كه ميزان رشد طبيعي جمعيت در شهرستان بندرعباس در سال 1385، برابر با 15 نفر در هر هزار نفر، و رشد واقعي جمعيت نيز برابر با 29 نفر در هر هزار نفر بوده است. به اين ترتيب خالص مهاجرت كه از تفاضل اين دو به‌دست مي‌آيد، در شهرستان بندرعباس طي سالهاي 85-1375 حدود8/14 درصد بوده است.(مهدوی ، 1388)
جدول شماره 6 : ميزان رشد و مهاجرت در مناطق شهري شهرستان بندرعباس سالهاي 85-1375
شهرستانرشد طبيعي جمعيت (در هزار نفر)رشد واقعي (در هزار نفر)خالص مهاجرت (در هزار نفر)بندرعباس15298/14
مأخذ: طرح مديريت يكپارچه نوار ساحلي، 1387
ميزان خام مواليد (CBR) در نقاط شهري شهرستان بندرعباس برابر با 7/19 كودك زنده متولد شده در هزار نفر و ميزان خام مرگ و مير (CDR) آن برابر 7/4 نفر در هزار نفر بوده است. به اين ترتيب رشد طبيعي جمعيت در نقاط شهري شهرستان بندرعباس برابر با 15 نفر در هر هزار نفر بوده است.
جدول شماره 7 : شاخص‌هاي حياتي در مناطق شهري شهرستان بندرعباس در سال 1385
شاخص‌هاواحدميزانرشد طبيعي جمعيت(در هزار نفر)ميزان خام مواليد (CBR)تعداد تولد در هر هزار نفر7/1915ميزان مرگ و مير (CDR)تعداد فوت در هر هزار نفر7/4
مأخذ: طرح مديريت يكپارچه نوار ساحلي، 1387، ص 61
8-1-پيشبيني جمعيت در طرح مديريت يكپارچه نوار ساحلي
طرح مديريت يكپارچه نوار ساحلي از ديگر طرح‌هايي است كه به پيشبيني جمعيت در افق طرح پرداخته است. اين طرح براي پيشبيني جمعيت در مناطق شهري شهرستان‌هاي سواحلي جنوب كشور، جمعيت پايه در سرشماري 1385 را ملاك عمل قرار داده است. بعلاوه برآوردهاي سالهاي 1405-1390 در مقاطع پنج ساله از اين طريق به‌دست آمده است. با استفاده از ميزان‌هاي رشد طبيعي دوره سالهاي آينده كه از اين طريق براي مناطق شهري شهرستان‌ها به‌دست آمده، ميزان رشد طبيعي هر شهرستان براي كليه مراكز شهري تعميم داده شده است، ولي براي ميزان‌هاي خالص مهاجرت هر شهر از ميزان‌هاي اختصاصي آن شهر در فاصله دو سرشماري 1375 تا 1385 با اعمال ضريب تغييرات تا افق 1405 استفاده شده است. براي ميزان‌هاي مهاجرت هر يك از شهرها از اين فرضيه كلي استفاده شده كه در صورت وجود مهاجرت مثبت تا 1385 براي تغييرات آن تا سال 1405 فرض شده كه به تدريج ميزان‌هاي مهاجرت كاسته شده و در افق 1405 به صفر مي‌رسد.(میلادی ، 1390)
بر اين اساس جمعيت پيشبيني شده اين طرح براي شهرستان بندرعباس معادل 594076 نفر و براي شهر بندرعباس معادل 586916 نفر بوده است. بنابراين نرخ رشد جمعيت شهر بندرعباس در طي سالهاي افق طرح حدود 2/2 درصد در نظر گرفته شده است.
جدول شماره 8 : پيشبيني جمعيت شهرستان و شهر بندرعباس در افق 1405 در طرح مديريت يكپارچه نوار ساحلي
عنوان13851405شهرستان بندرعباس383200594076شهر بندرعباس379301586916
مأخذ: طرح مديريت يكپارچه نوار ساحلي، مهندسين مشاور مأب، 1387 و محاسبات مهندسين مشاور پردازش
9-1-پيشبيني جمعيت در افق طرح جامع مسكن استان هرمزگان
طرح جامع مسكن استان هرمزگان به بررسي و پيشبيني جمعيت شهرستان‌هاي استان اقدام كرده است. بر اساس نتايج طرح فوق پيشبيني شده است كه جمعيت نقاط شهري شهرستان بندرعباس در سالهاي 1390، 1395 و 1400 برابر با 453017 نفر، 530079 نفر و 612020 نفر خواهد شد. متوسط رشد سالانه جمعيت نقاط شهري بندرعباس طي دورههاي 90-1385، 95-1390 و 1400-1395 به ترتيب برابر 3/3 درصد، 19/3 درصد و 91/2 درصد خواهد بود.
10-1 پيشبيني و برآورد مهاجرت در طي سالهاي آتي
براي پيشبيني و برآورد ميزان مهاجرت نياز است كه نرخ رشد جمعيت در افق طرح را از نرخ رشد طبيعي جمعيت طي سالهاي 85-1375 در شهر بندرعباس كم كرده و به اين ترتيب خالص مهاجرت در افق طرح را به‌دست آورد. در طرح‌هاي گذشته جمعيت پيشبيني شده در طرح‌هاي فرادست همواره كمتر از جمعيت واقعي شهر بندرعباس بوده است.
اين پديده به اين معني است كه ميزان مهاجرپذيري شهر بندرعباس در طي سالهاي گذشته همواره بالاتر از پيش‌بيني‌هاي صورت گرفته بوده است. در اينجا با در نظر گرفتن گزينه‌هاي مطرح شده براي جمعيت افق بندرعباس بيشترين ميزان برآورده شده كه متعلق به گزينه حد بالا در طرح آمايش استان است، مورد توجه قرار گرفته است. جمعيت برآورده شده در گزينه فوق براي شهر بندرعباس برابر 651900 نفر است.(مهدوی ، 1388)
جدول شماره 9 : گزينه‌هاي پيشبيني جمعيت افق طرح نقاط شهري شهرستان بندرعباس در طرح‌هاي فرادست
گزينه‌هاي پيشبيني جمعيتجمعيت سال 1385 (هزار نفر)سال افق طرحجمعيت افق طرح (هزار نفر)نرخ رشد واقعي (درصد)گزينه (حد بالا) طرح آمايش استان2/38314059/6517/2گزينه (حد پايين) طرح آمايش استان 2/38314052/6255/2طرح مديريت يكپارچه مناطق ساحلي2/38314059/5862/2طرح جامع مسكن استان2/38314006124/2
مأخذ: محاسبات مهندسين مشاور پردازش
بررسي‌هاي صورت گرفته توسط اين مهندسين مشاور رقم جمعيت شهر بندرعباس در افق 1405 در حدود 652 هزار نفر را (كه توسط طرح آمايش استان برآورد شده است) به واقعيت نزديك‌تر نشان ميدهد زيرا موج مهاجرت اگرچه در گذشته روند فزاينده‌اي داشته ولي اين روند نمي‌تواند به صورت خطي به رشد خود ادامه دهد.
از سوي ديگر نمي‌تواند به صورت ايده‌آلي نيز كاهش يابد. نرخ رشد گزينه حد بالا در طرح آمايش استان برابر 7/2 درصد است. از تفاضل نرخ رشد واقعي جمعيت طي سالهاي 1385-1405، (7/2 درصد) و نرخ رشد طبيعي جمعيت طي سالهاي 85-1375، (5/1 درصد) ميتوان ميزان جمعيت مهاجر به شهر بندرعباس را بر اساس مطالعات طرح‌هاي فرادست به‌دست آورد.
بر اين اساس ميزان نرخ رشد جمعيت مهاجر برابر با 2/1 درصد خواهد بود كه اين رقم خالص مهاجرت در سالهاي افق طرح به‌شمار مي‌رود. بنابراين ميزان جمعيت افزوده شده در طي سالهاي 1405-1385 به شهر بندرعباس با لحاظ كردن جمعيت افق طرح (652 هزار نفر) برابر 273 هزار نفر خواهد بود كه از اين تعداد 122 هزار نفر ناشي از خالص مهاجرت و 151 هزار نفر ناشي از رشد طبيعي (مواليد و مرگ و مير) خواهد بود. (میلادی ، 1390)
جدول شماره 10 : برآورد جمعيت افزوده شده در افق طرح 1405
شهر بندرعباسجمعيت 1385جمعيت افزوده شدهجمعيت 1405رشد طبيعيخالص مهاجرترشد واقعيجمعيت افزوده شده در طي سالهاي افق طرح (هزار نفر)379151122273652نرخ رشد (درصد)-5/12/17/2-
مأخذ: محاسبات مهندسين مشاور پردازش
2- تحولات اقتصادی شهر بندرعباس
يكي از موارد مورد بررسي در مطالعات اقتصادي ساختار اشتغال و نيروي انساني در شهر بندرعباس است. بر اساس مطالعات صورت گرفته، از كل جمعيت 273578 نفري ساكن شهر بندرعباس در سال 1375 تعداد 202835 نفر از سني معادل با بيش از 10 سال برخوردار بوده‌اند كه به صورت بالقوه مي‌توانند بازده اقتصادي داشته باشند اما از اين تعداد 64233 نفرشان شاغل يا بيكار در جستجوي كار بوده و فعال اقتصادي محسوب مي‌شده‌اند لذا ملاحظه مي‌گردد كه كمتر از يك‌سوم كل جمعيت يا به بيان دقيق‌تر 7/31 درصد كل جمعيت 10 ساله و بيشتر ساكن شهر از نظر اقتصادي فعال بوده‌اند.(مهدوی ، 1388)
نرخ بيكاري جمعيت شهر 8/6 درصد محاسبه شده است كه در قياس با كل كشور و بسياري از ساير نقاط شهري كشور از وضعيت مطلوب‌تري برخوردار است. از شاخص‌هاي مهم ديگر در زمينه اشتغال بار تكفل واقعي است. شاخص بار تكفل در سال 1375 برابر 6/3 نفر به‌دست آمده است كه رقم بالايي است و بيانگر اين مطلب است كه فشار اقتصادي قابل توجهي بر عهده سرپرستان خانوارها مي‌باشد و عملاً امكان پس‌انداز را از خانواده‌ها سلب ميكند.(مهدوی ، 1388)
جدول شماره 11: پاره‌اي از شاخص‌هاي اقتصادي جمعيت شهر بندرعباس در مقاطع مختلف سرشماري
شرح13451355136513751385كل جمعيت2462787981201642273578379301جمعيت 10 ساله و بيشتر2329661791124622202835315819جمعيت فعال اقتصادي9265266714932962433131239جمعيت شاغل 10 ساله و8524253534163159840117701نسبت اشتغال (درصد)6/248/286/209/2197/30درصد ميزان فعاليت 8/392/436/397/3153/34نرخ بیکاری89/46/158/631/10بار تكفل واقعي1/35/28/36/322/3
1-2 وضعيت اقتصادي و الگوي مسكن
بررسي روند مالكيت در شهر بندرعباس نشان می دهدکه طي سالهاي 85-75 نرخ مالكيت كاهش و نرخ اجاره‌نشيني افزايش يافته كه نشان از افزايش مهاجرت افراد غيربومي و مهاجرت شغلي ساكنان
دارد. همچنين نرخ اجاره‌نشيني در طبقات درآمدي بالا نشان دهنده اسكان موقت در استان و غيربومي بودن اين طبقات درآمدي است.
2-2 پراكندگي قيمت املاك مسكوني در شهر بندرعباس
به منظور بررسي قيمت زمين و مسكن در شهر بندرعباس با منطقه‌بندي كل شهر و مراجعه مستقيم به مشاوران املاك در هر منطقه قيمت املاك تجاري و مسكوني و قيمت اجاره آنها به همراه برخي ويژگيهاي هر واحد مسكوني از قبيل (متراژ، قدمت، تعداد اتاق، موقعيت و...) برداشت شده است.
بر اساس نقشه‌هاي تحليلي، بيشترين قيمت فروش و اجاره املاك مسكوني مربوط به پهنه شرقي شهر و منطقه گلشهر است كه خود داراي دو بخش جنوبي و شمالي مي‌باشد. محدوده قيمت فروش
املاك مسكوني در اين منطقه در حدود یک ونیم تا دومیلیون تومان است كه حداكثر قيمت متوسط املاك در شهر بندرعباس است.
پس از اين پهنه بالاترين قيمت فروش املاك مسكوني مربوط به پهنه‌هاي مركزي اطراف بازار و مركز تجاري شهر همچون سه راه برق ومحله اوزیها است. قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اين پهنه در حدود یک میلیون تایک میلیون و دویست هزار تومان بوده است. كمترين قيمت املاك مسكوني در
شهر بندرعباس نيز مربوط به اراضي شمال شرقي شهر و توحيدشهر است كه متوسط قيمتي در حدود هر مترمربع 800 هزار تومان را دارا بوده‌اند.
در مورد وضعيت قيمت اجاره نيز پراكندگي قيمت واحدها تقريباً مشابه پراكندگي قيمت واحدهاي مسكوني است با اين تفاوت كه مرزبندي پهنه‌هاي با قيمت اجاره بالا و محلات غيررسمي مشخص‌تر و جذاب‌تر هستند. اين مسأله به دليل پايين‌تر بودن ارزش و كيفيت سكونت در اين محلات است.
3-2 شناخت نقش و جایگاه ویژگی های اجتماعی، کالبدی وعملکردی محلات غیررسمی شهر بندرعباس
روند مهاجرپذيري شهر بندرعباس از سال 1335 همواره بالا بوده است. بررسي مهاجرت‌هاي صورت گرفته به شهر بندرعباس طي سالهاي 85-1375 نشان ميدهد كه اغلب مهاجرت‌هاي صورت گرفته به شهر بندرعباس (حدود 80 درصد) برون استاني بوده و حدود 20 درصد نيز از درون استان هرمزگان
صورت گرفته است. در ميان مهاجرت‌هاي برون استاني، بيشترين سهم مربوط به استان‌هاي فارس (5/15 درصد)، كرمان (5/9 درصد)، تهران (3/8 درصد) و استان گيلان (5/5 درصد) بوده است.
بالا بودن ميزان مهاجرپذيري به شهر بندرعباس، نياز به واحدهاي مسكوني را در شهر افزايش داده و
منجر به رشد واحدهاي غيررسمي شده است. چنان كه حدود 23 درصد شهر بندرعباس را محلات غيررسمي به خود اختصاص داده‌اند. همچنين اين محلات 1/3 درصد جمعيت شهر بندرعباس را در اختيار دارند.
توزيع شاخص تراكم ناخالص جمعيتي شهر بندرعباس در سال 1385 نشان ميدهد كه سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي داراي شاخص‌هاي تراكمي بيشتري در مقايسه با ساير مناطق هستند. چنانكه ميانگين تراكم ناخالص جمعيتي در محلات غيررسمي (5/90 نفر در هكتار) بيشتر از ميزان آن در شهر
بندرعباس (56 نفر در هكتار) است. بعلاوه ميزان تراكم نفر و خانوار در واحد مسكوني در شهر بندرعباس حدود 7/4 نفر و 1/1 خانوار در واحد مسكوني بوده است.(مهدوی ، 1388)
همچنين شهر بندرعباس در مقايسه با سطح ملي از بُعد خانوار (2/4 نفر) بالاتري برخوردار است اما در مقايسه با ميانگين استان (6/4 نفر) از بُعد خانوار پايين‌تري برخوردار است. اين تفاوت ناشي از غلبه
الگوي سكونت روستايي در سطح استان است. سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي شهر بندرعباس به دلايل اجتماعي و جمعيتي از بُعد خانوار بالاتري برخوردارند.
جدول شماره 12 : شاخص تراكم جمعيتي در محلات غيررسمي شهر بندرعباس در سال 1385
عنوان محلهجمعيت (نفر)مساحت (هكتار)تراكم ناخالص جمعيت(نفردرهکتار)ايسيني27056182899/147چاهستاني‌ها1345825/1026/131نايبند1247444/1109/112نخل ناخدا11875198837/59سورو887431/1788/49شهرك دوهزار785538/8592چهارصد دستگاه715487/63112شهرك توحيد683466/739/33بهشت زهرا645034/438/148ششصد دستگاه594693/377/156خواجه عطا486692/5587پشت شهر433007/341/127جمع سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي117173116791شهر بندرعباس 379301550056
مأخذ: مركز آمار ايران، سرشماري عمومي نفوس و مسكن 1385 و محاسبات مهندسين مشاور پردازش.
بررسي ميانگين باسوادي در سال 1385 در شهر بندرعباس، بيانگر تفاوت وضعيت باسوادي بين نواحي مختلف شهر است. چنان كه باسوادي كل در سال 1385 در پهنه‌هاي شمالي، مركزي و غربي شهر نسبت به ساير پهنه‌ها كمتر است. همچنين از نظر توزيع جغرافيايي بالاترين ميزان بي‌سوادي زنان
شهر بندرعباس در پهنه‌هاي پراكنده مركزي و جنوبي شامل محدوده محلات چاهستاني‌ها، خواجه عطا، پشت شهر و نخل ناخدا ديده ميشود.
مطالعه شهر بندرعباس از منظر توزيع امكانات، نشان دهنده تمركز امكانات مختلف (آموزشي، فرهنگي و بهداشتي- درماني) در اين شهر است. بررسي وضع امكانات فرهنگي در سطح استان هرمزگان و شهر
بندرعباس نمايانگر توزيع نابرابر آنها در سطح استان است به طوري كه بخش اعظم امكانات فرهنگي در شهرهاي بزرگ به ويژه شهر بندرعباس واقع شده است. به‌طور مثال، استان هرمزگان حدود 1/1
درصد از كل سينماهاي كشور را در خود جاي داده كه همه اين سينماها در شهر بندرعباس واقع شده‌اند.
بيش از نيمي از مؤسسات درماني- بهداشتي استان هرمزگان (6/52 درصد) در شهر بندرعباس واقع شده‌اند. شهر بندرعباس حدود 5/45 درصد از مراكز درماني استان را در خود جاي داده است كه سهم نقاط شهري آن از مراكز بهداشتي و درماني استان برابر با 4/62 درصد و سهم نقاط روستايي حدود 5/24 درصد بوده است. اين امر نشانگر محروميت مناطق روستايي در برخورداري از اين نوع امكانات است. (میلادی ، 1390)
نتايج حاصل از بررسي تحليل عاملي جهت سنجش ميزان توسعه‌يافتگي اجتماعي- اقتصادي در سطح شهر بندرعباس نشان ميدهد كه پهنه‌هاي شمال غربي (محدوده محلات بهشت زهرا، شهرك دوهزار و ايسيني)، پهنه‌هاي شمال شرقي (شرق شهرك توحيد) و پهنه‌هاي جنوب شرقي (محله نخل ناخدا) و پهنه جنوبي (محدوده محلات نايبند و پشت شهر) از كمترين ميزان توسعه‌يافتگي اجتماعي- اقتصادي برخوردارند. اكثر ساكنين اين محلات از اقشار آسيب‌پذير و فرودست به‌شمار مي‌روند كه از روستاهاي استان هرمزگان و ساير استان‌هاي همجوار به اين شهر مهاجرت كرده‌اند.
جدول شماره 13 : گزينه‌هاي پيشبيني جمعيت افق طرح نقاط شهري شهرستان بندرعباس در طرح‌هاي فرادست
گزينه‌هاي پيشبيني جمعيت در طرح‌هاي فرادستجمعيت سال 1385 (هزار نفر)سال افق طرحجمعيت افق طرح (هزار نفر)نرخ رشد واقعي (درصد)گزينه (حد بالا) طرح آزمايش استان2/38314059/6517/2گزينه (حد پايين) طرح آزمايش استان2/38314052/6255/2طرح مديريت يكپارچه مناطق ساحلي2/38314059/5862/2طرح جامع مسكن استان2/38314006124/2
مأخذ: محاسبات مهندسين مشاور پردازش
بررسي‌هاي صورت گرفته توسط اين مهندسين مشاور رقم جمعيت شهر بندرعباس در افق 1405 در حدود 652 هزار نفر را (كه توسط طرح آزمايش استان برآورد شده است) به واقعيت نزديك‌تر نشان ميدهد زيرا موج مهاجرت اگرچه در گذشته روند فزاينده‌اي داشته ولي اين روند نمي‌تواند به صورت خطي به رشد خود ادامه دهد. از سوي ديگر نمي‌تواند به صورت ايده‌آلي نيز كاهش يابد. نرخ رشد گزينه حد بالا در طرح آزمايش استان برابر 7/2 درصد است.
جدول شماره 14 : برآورد جمعيت افزوده شده در افق طرح 1405
شهر بندرعباسجمعيت 1385 (هزار نفر)جمعيت افزوده شدهجمعيت 1405 (هزار نفر)رشد طبيعيخالص مهاجرترشد واقعيجمعيت افزوده شده در طي سالهاي افق طرح (هزار نفر)379151122273652نرخ رشد (درصد)-5/12/17/2-
مأخذ: محاسبات مهندسين مشاور پردازش
به منظور پيشبيني جمعيت ساكن در افق سال 1405 از روش سناريوسازي بهره گرفته شده است. بدين منظور در ابتدا شاخص‌ها و پارامترهايي كه بر روي خط فقر و رفاه اجتماعي ساكنان تأثير دارد در وضع موجود اندازهگيري شده است. دو شاخص رشد درآمد بر اساس توليد ناخالص استان (GDP) و شكاف درآمدي اندازهگيري شده‌اند.
بر اين اساس در صورتي كه روند كنوني از بهبود نسبي در سناريوي دوم برخوردار باشد تعداد دهك‌هاي زير خط فقر و ساكن در سكونت‌گاه‌ها به سه دهك كاهش و بنابراين با توجه به سهم جمعيتي هر دهك 23 درصد جمعيت جزء اين سه دهك خواهند بود. همچنين در حالت خوشبينانه و بهبود بسيار خوب وضعيت اقتصادي خانوارها با فرض قرار گرفتن دو دهك در اين گروه، 16 درصد كل جمعيت پيشبيني شده ساكن اين محلات خواهند بود. (مرتضوی ، 1388)
جدول شماره 15: موقعيت محلات غيررسمي در پهنه‌بندي و معابر پيشنهادي شارمند
محلاتپهنهشبكه درونيشبكه بيرونيشهرك توحيدR21مسكوني عام تراكم متوسط حداكثر تراكم ساختماني مجاز 180 درصدشرياني درجه يكS22گستره‌ها و مراكز خدماتي در مقياس عملكردي منطقهG11فضاي سبزچاهستاني‌هاR12مسكوني عام تراكم كم حداكثر تراكم ساختماني مجاز 120 درصدجمع و پخش كنندهشرياني درجه يكS12محورهاي كار و فعاليتS31گستره‌ها و مراكز خدماتي در مقياس عملكردي شهري و فراشهري با غلبه فضاي باز و سبزايسينيR21مسكوني عام تراكم متوسط حداكثر تراكم ساختماني مجاز 180 درصدشرياني درجه دوجمع و پخش كنندهشرياني درجه يكS11محورهاي كار و فعاليتS12محورهاي كار و فعاليتS21گستره‌ها و مراكز خدماتي در مقياس عملكردي شهري و فراشهريM11مختلط مسكوني خدماتيشهرك 2000R12مسكوني عام تراكم كم حداكثر تراكم ساختماني مجاز 120 درصدشرياني درجه يكجمع و پخش كنندهشرياني درجه يكشرياني درجه 2جمع و پخش كنندهR21مسكوني عام تراكم متوسط حداكثر تراكم ساختماني مجاز 180 درصدS21گستره‌ها و مراكز خدماتي در مقياس عملكردي شهري و فراشهريS31گستره‌ها و مراكز خدماتي در مقياس عملكردي شهري و فراشهري با غلبه فضاي باز و سبزG11فضاي سبزبهشت زهراR12مسكوني عام تراكم كم حداكثر تراكم ساختماني مجاز 120 درصدشرياني درجه يكجمع و پخش كنندهR21مسكوني عام تراكم متوسط حداكثر تراكم ساختماني مجاز 180 درصدR31گستره‌ها و مراكز خدماتي در مقياس عملكردي شهري و فراشهري با غلبه فضاي باز و سبزR32گستره‌ها و مراكز خدماتي با عملكرد منطقه‌اي و زير منطقه‌اي با غلبه فضاي باز و سبزششصد دستگاهR12مسكوني عام تراكم كم حداكثر تراكم ساختماني مجاز 120 درصدشرياني درجه يكجمع و پخش كنندهشرياني درجه يكS32گستره‌ها و مراكز خدماتي با عملكرد منطقه‌اي و زير منطقه‌اي با غلبه فضاي باز و سبزM22مختلط مسكوني خدماتيG11فضاي سبزچهارصد دستگاهR12مسكوني عام تراكم كم حداكثر تراكم ساختماني مجاز 120 درصدشرياني درجه دوجمع و پخش كنندهشرياني درجه يكشرياني درجه دوجمع و پخش كنندهR22مسكوني عام تراكم متوسط حداكثر تراكم ساختماني مجاز 200 درصدM11مختلط مسكوني خدماتيM22مختلط مسكوني خدماتيسوروR11مسكوني عام تراكم كم حداكثر تراكم ساختماني مجاز 100 درصدجمع و پخش كنندهشرياني درجه دوR12مسكوني عام تراكم كم حداكثر تراكم ساختماني مجاز 120 درصدS21گستره‌ها و مراكز خدماتي با عملكردي شهري و فراشهريS23گستره‌ها و مراكز خدماتيS31گستره‌ها و مراكز خدماتي با عملكرد منطقه‌اي و زير منطقه‌اي با غلبه فضاي باز و سبزG11فضاي سبزG31پهنه‌هاي گردشگري و اوقات فراغتپشت شهرR11مسكوني عام تراكم كم حداكثر تراكم ساختماني مجاز 100 درصدشرياني درجه دوشرياني درجه دوS11محورهاي كار و فعاليتS12محورهاي كار و فعاليتG31پهنه‌هاي گردشگري و اوقات فراغتخواجه عطاM21مختلط مسكوني خدماتيشرياني درجه دوشرياني درجه دوS12محورهاي كار و فعاليتG31پهنه‌هاي گردشگري و اوقات فراغتنايبندR12مسكوني عام تراكم كم حداكثر تراكم ساختماني مجاز 120 درصدشرياني درجه يكشرياني درجه دوS12محورهاي كار و فعاليت S21گستره‌ها و مراكز خدماتي با عملكردي شهري و فراشهريG31پهنه‌هاي گردشگري و اوقات فراغتنخل ناخداR12مسكوني عام تراكم كم حداكثر تراكم ساختماني مجاز 120 درصدشرياني درجه دوجمع و پخش كنندهشرياني درجه يكشرياني درجه دوجمع و پخش كننده
در برخي از محلات همچون ايسيني، شهرك 2000، پشت شهر و... خيابان‌هاي شرياني از ميان بافت مسكوني محله مي‌گذرد.عبور اين خيابان‌ها از ميان محله علاوه بر كاهش امنيت ساكنين، باعث ايجاد گسستگي در بافت مسكوني شده و محله هويت خود را از دست ميدهد.علاوه بر آن در نظام پهنه‌بندي
پيشنهادي در برخي از محلات همچون نايبند و سورو، در قسمتي از بافت محله كه كاربرد مسكوني دارد، پهنه گردشگري و اوقات فراغت پيشنهاد شده است. با توجه به بافت مسكوني اين نواحي، اجراي
چنين پهنه‌بندي نياز به جابجايي تعداد كثيري از ساكنان محلات دارد و ممكن است مشكلات بسياري را براي اين ساكنين به همراه داشته باشد. (حلاجی ، 1391)
4-2 جمع‌بندي و استخراج ديدگاه طرح‌هاي فرادست در ارتباط با اسكان كم‌درآمدها در شهر بندرعباس
به‌طور كلي طرح‌هاي فرادست در دو سطح كلان و خرد داراي نگرش‌هاي متفاوت با هم هستند. به اين ترتيب مهمترين ديدگاه‌ها و نگرش‌هاي طرح‌هاي فرادست بشرح زیر است:
1-4-2 جمع‌بندي نگرش‌هاي سطح كلان و مياني
سياست‌گذاري‌هاي كلان منطقه‌اي و ملي با تعريف نقش‌ها و كاركردهاي چندگانه و گسترده براي شهر بندرعباس به نوعي اين شهر را به عنوان مهمترين بندر در سواحل جنوب كشور مطرح ساخته‌است. اين امر به‌طور مستقيم و غيرمستقيم منجر به توسعه همه‌جانبه اين شهر خواهد شد و هجوم جمعيت از تبعات اوليه اينگونه توسعه شهري مي‌باشد. با توجه به موقعيت ويژه شهر بندرعباس، اين سياست‌گذاري‌ها در سطح ملي و فراملي دور از انتظار نمي‌نمايد اما به منظور كاهش آثار نامطلوب اينگونه توسعه شهري همسويي سياستهاي كلان و محلي از ملزومات ابتدايي است و انتظار مي‌رود همسو با اتفاقات توسعه‌اي بزرگ در سطح منطقه‌اي و ملي و حتي فراملي تمهيداتي در سطوح خردنیز پيشبيني شود. به نظر مي‌رسد جاي خالي اين نوع نگرش همچون اغلب برنامه‌ها و طرح‌هاي كلان كمتر مورد توجه قرار گرفته است.
بر اساس نتايج به‌دست آمده جايگاه شهر بندرعباس در طرح‌هاي فرادست از سه ديدگاه كالبدي، اقتصادي و اجتماعي- جمعيتي در سطح كلان مورد توجه و تأكيد واقع شده است كه به نوعي توسعه هرچه بيشتر شهر را به دنبال خواهد داشت.(مهدوی ، 1388)
فضايي- كالبدي:
موقعيت ويژه و منحصر به فرد ساحلي، مرزي (استراتژيك)، بندري و...
نقش خدماتي با عملكرد منطقه‌اي و فرامنطقه‌اي
توسعه‌هاي كالبدي پيراموني شهر بندرعباس
اقتصادي:
نقش تجاري- بازرگاني
مركز اول كشور به لحاظ واردات و صادرات
شيلات و ماهيگيري
نقش صنعتي
گسترش كاركرد گردشگري
اجتماعي- جمعيتي:
تأكيد تعادل بخشي جمعيتي و پراكندگی متناسب جمعيت در سطح منطقه (شهر بندرعباس و نقاط پيراموني)
توجه به مهاجرت‌هاي وسيع شكل گرفته به شهر بندرعباس
تأثير نگرش‌هاي كلان برنامه‌ريزي در خصوص شهر بندرعباس به نوعي محرك جذب جمعيت، مهاجرت‌هاي درون و برون استاني است و در صورت عدم وجود تمهيدات مديريتي و برنامه‌ريزي ميتواند زمينه‌هاي شكل‌گيري سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي جديد و گسترش سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي موجود را به دنبال داشته باشد. مهمترين دلايلي كه اين نگرش‌هاي كلان مي‌توانند بسترساز اسكان غيررسمي باشند به شرح زير هستند:
ايجاد فرصت‌هاي شغلي گسترده و متنوع با توجه به تقويت نقش فرامنطقه‌اي، ملي و بين‌المللي شهر بندرعباس
ارتقاي نقش فرامنطقه‌اي، ملي و بين‌المللي شهر بندرعباس به دليل موقعيت ويژه و استراتژيك ارتباطي (زميني، هوايي، دريايي، ريلي و...)
ضعف نظام مديريتي و ساختار اجرايي قوانين نسبت به نحوه ساماندهي و برنامه‌ريزي اسكان غيررسمي شكل گرفته در شهر (خدمات‌دهي، فرصت‌هاي اشتغال رسمي و...) (مرتضوی ، 1388)
2-4-2 جمع‌بندي سطح خرد
به نظر مي‌رسد تبعات نامطلوب توسعه‌هاي گسترده شهر بندرعباس در سطح محلي بيشتر احساس شده و مديريت بخش محلي به‌طور جدي‌تر درگير بوده‌است. مهمترين موضوعاتي كه شهر بندرعباس در دهه‌هاي اخير با آن مواجه شده است، مهاجرت روزافزون به شهر بندرعباس (ورود بيش از 80000 نفر به شهر در دهه اخير) و توسعه اسكان غيررسمي بوده است (سكونت 31% جمعيت شهر بندرعباس در سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي شهر) كه به تبع آن تمهيداتي نيز در اين زمينه انديشيده شده و در طرح‌هاي سطح محلي نيز به آن پرداخته شده كه در بخش طرح‌هاي فرادست به تفصيل مورد بررسي
قرار گرفته‌اند. به نوعي در سطح خرد برنامه‌ريزي اقداماتي در راستاي كنترل گسترش سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي و ساماندهي اسكان غيررسمي صورت پذيرفته است كه مهمترين آنها به شرح زير است:
تأكيد بر ايجاد تعادل فضايي در سطح منطقه با توسعه مراكز زيست كوچك پيراموني (شهرهاي كوچك، روستاها و...) با هدف كاهش ميزان مهاجرت به شهر بندرعباس
تأكيد بر استفاده از پتانسيل‌هاي مردمي و محلي
برنامه‌هاي مختص خانوارهاي كم درآمد (تأمين مسكن، ايجاد اشتغال و...)
عليرغم ديدگاه‌هاي مثبتي كه مطرح شده‌اند، راهكارهايي كه در حال حاضر در سطح محلي براي اسكان غيررسمي شهر بندرعباس مطرحاند، عبارتنداز:
حذف اسكان غيررسمي و انتقال ساكنين اين مناطق به مناطق ديگر شهر
جلوگيري از روندهاي مهاجرتي روزافزون به شهر
در حالي كه امروزه ثابت شده است حذف اسكان غيررسمي و انتقال ساكنين آن نه‌تنها به حل اين مسأله كمك نمي‌كند بلكه عملاً مكانيزم آن را پيچيده‌تر و حل اين مسأله را مشكل‌تر مي‌نمايد مگر در مواردي كه خطرات جدي ساكنين را تهديد مي‌نمايد. و بحث جلوگيري از مهاجرت نيز با توجه به
سياست‌گذاري‌هاي كلاني كه همچنان بر توسعه و گسترش شهر بندرعباس تأكيد دارند عملي و اجرايي نخواهد بود و حل اين مسأله در گروي وارد شدن نظام برنامه‌ريزي محلي خصوصاً مديريت
شهري با شيوه‌هاي مديريتي و اجرايي كارآمد و چندبعدي (ايجاد فرصت‌هاي اشتغال، خدمات‌رساني، تأمين مسكن كم درآمدها و...) خواهد بود.
سوابق و پیشینه تحقیق:
جعفری صمیمی و همکاران (1386) در پژوهشی به بررسی عوامل موثر بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران پرداخته اند.هدف این مقاله، بررسی اثر برخی متغیرهای کلان اقتصادی بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران است. در این راستا، از مدل اقتصاد کلانی استفاده شد که دارای پایه های اقتصاد خردی است و در آن از متغیرهای درآمد سرانه خانوار، شاخص قیمت سهام، شاخص قیمت خدمات ساختمانی، تعداد ساختمان های تکمیل شده، حجم پول و نرخ تورم، به عنوان متغیرهای توضیحی برای متغیر وابسته شاخص قیمت مسکن استفاده گردید. برآورد مدل با استفاده از داده های فصلی سال های 1384-1373 اقتصاد ایران و با به کارگیری مدل خودتوضیح با وقفه های گسترده انجام شد. همچنین به منظور بررسی سرعت تعدیل مدل پویا به مدل بلندمدت، الگوی تصحیح خطا نیز برآورد گردید. نتایج حاصل از تخمین بیانگر این واقعیت است که متغیرهای کلان اقتصادی از قدرت توضیح دهندگی خوبی برای تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران برخوردارند. علاوه بر این، علامت ضرایب برآورد شده، مطابق انتظار تئوری است.
عسگری و الماسی (1390) در پژوهشی به بررسي عوامل موثر بر قيمت مسکن در مناطق شهري کشور به روش داده هاي تابلويي (طي سال هاي 1370 تا 1385) پرداخته اند. در این پژوهش نویسندگان اعتقاد دارند که نوسان قيمت مسکن طي 15 سال گذشته در کل کشور و در سطح استان ها، چشم گير بوده است. در اين مقاله عوامل موثر بر سطح قيمت مسکن (بلندمدت) و نوسان هاي آن (کوتاه مدت) در بين استان هاي کشور طي دوره زماني 1370 تا 1385 مورد بررسي قرار گرفته است. براي اين منظور از روش داده هاي ترکيبي (تابلويي) استفاده شده است. نتيجه تحليل ها نشان مي دهد که در کوتاه مدت شاخص قيمت بازار اوراق بهادار (بورس)، سطح عمومي قيمت ها در دوره قبل، قيمت زمين، هزينه ساخت، قيمت نفت، مقدار سرمايه گذاري بخش خصوصي، مخارج خانوار، نرخ سود وام هاي بانکي مهم ترين عوامل در تعيين نوسانات قيمت مسکن به شمار مي روند. در بلندمدت نيز قيمت هاي مسکن در دوره هاي قبل، تعداد خانوار، شاخص بازار اوراق بهادار (بورس)، مخارج خانوار، قيمت طلا و زمين و نظير اين ها عوامل تعيين کننده سطح قيمت مسکن هستند. يافته ديگر اين که در تعيين قيمت مسکن و نوسانات آن، به ترتيب قيمت زمين، سطح عمومي قيمت هاي دوره قبل، نرخ سود وام هاي بانکي و قيمت نفت بيشترين اثر را داشته اند.
خیابانی (1381) در چارچوب مدل ARDL در دوره سالهای 71-83 نشان داد که در بلند مدت حجم پول ,تولید ناخالص داخلی , نرخ ارز واقعی و شاخص قیمت سهام از عوامل مهم تعیین کننده قیمت مسکن در ایران است ضریب نرخ بهره نیز در معادله قیمت مسکن منفی و برابر 0.46 است که مویدبیماری هلندی و افزایش قیمت کالاهای مبادله ناپذیر به دنبال کاهش نرخ ارز واقعی است .
خلیلی عراقی و موسوی (1379) نشان دادند کشش عرضه مسکن نسبت به قیمت ان برابر 4 است باتوجه به مقدار بالای این کشش به طور نسبی محققان بیان میکنند که مشکل اصلی رکود بازار مسکن ناشی از کمبود تقاضای موثر است همچنین این مطالعه نشان داد که حساسیت سرمایه گذاری در مسکن نسبت به اعتبارات تزریقی سیستم بانکی برابر 0.14 است این مقدار اندک نشان میدهد میزان اعتبارات بانکی و به تبع ان نرخ این تسهیلات در تصمیمات سرمایه گذاران این بخش نقش مهمی ندارد .
قلی زاده و کمیاب (1387) در چارجوب مدل ARDL در دوره 71- 85 به بررسی اثر سیاست پولی در قیمت مسکن پرداختند نتایج این مطالعه نشان داد سیاست پولی انبساطی موجب شکل گیری حباب قیمت مسکن میشود و نرخ سود و نرخ ارز اثر منفی در قیمت مسکن دارد.
وارثی و موسوی (1389) در پژوهشی به بررسي عوامل موثر بر قيمت مسکن با استفاده از مدل هدانيک قيمت (مورد مطالعه: منطقه سه شهر يزد)پرداخته اند. هدف از اين مقاله بررسي عوامل موثر بر قيمت مسکن در منطقه سه شهر يزد است. روش پژوهش "توصيفي و تحليلي" است. يافته ها نشان مي دهد مساحت زمين و مساحت زير بنا و تعداد طبقات از مهمترين عوامل موثر بر قيمت مسکن در شهر يزد شناخته شده اند. به طوري که به ازاي افزايش يک درصد در مساحت زمين و مساحت زير بنا به ترتيب 0.49 و 0.38 در قيمت مسکن تغيير ايجاد مي شود. تخمين برخي از عوامل مانند قدمت ساختمان، افزايش فاصله از مرکز شهر و خيابان اصلي تاثير منفي در قيمت مسکن داشته اند و موجب کاهش قيمت مسکن شده اند.
آرام و قنبری در پژوهشی به بررسی عوامل کوتاه مدت وبلندمدت موثربرحباب قیمت مسکن درایران (1370 تا 1389) پرداخته اند. در این تحقیق آنها اعتقاد دارند که نوسانات قيمت مسکن در برخي از کشورها، از جمله ايران، طي دو دهه ي اخيريکي ازچالشهاي اساسي بازارمسکن واقتصادکشوربوده است،به طوريکه دريکدوره افزايش قابل ملاحظه درقيمت مسکن به وجودآمده ودردوره اي ديگرکاهش وياثبات نسبتاًزيادوفراگيربرقيمت مسکن حاکم خواهدبودکه به تبع آن تحولات قابل ملاحظه اي در بخش مسکن و در نهايت در کل اقتصاد پديدار ميشود. عوامل تأثيرگذاربرقيمت مسکن به دودسته عوامل خردوعوامل کلان قابل تقسيم است،که بايدنقش آنهارادرتغييرات قيمت مسکن موردتوجه کافي قرارداد.
دراينمطالعه بااستفاده ازدادههاي فصلي طي سالهاي (1370 تا 1389) در ايران و با بهره گيري از روشهاي خودتوضيح برداري(ARDL) و ECM به برآورد عوامل کوتاه مدت وبلندمدت موثربرحباب قيمت مسکن پرداخته ميشود. بدين منظورازمتغيرهاي نرخ بهره واقعي،نرخ رشدنقدينگي،شاخص قيمت سهام،نرخ ارزواقعي وتوليدناخالص داخلي بعنوان عوامل تاثيرگذار بر حباب قيمت مسکن استفاده ميشود. همچنين نسبت قيمت به اجاره بعنوان شاخصي براي اندازه گيري حباب قيمت مسکن بکارميرود. نتايج نشاندهنده ميزان اثرگذاري عوامل بنيادي وغيربنيادي (متغيرهاي اقتصادکلان وسياستهاي پولي)،برروي حباب قيمت مسکن در کوتاه مدت و بلند مدت ميباشند.
همتا و همکاران (1389) در پژوهشی با بكارگيري متدلوژي پويايي سيستم در بررسي عوامل موثر بر قيمت مسكن شهر تهران پرداخته اند. در این تحقیق آنها اعتقاد دارند که افزايش بسيار شديد و كم سابقه قيمت و اجاره بهاي مسكن در دو سال اخير، خانواده‌هاي متوسط و كم‌درآمد و به ويژه مستاجران را تحت فشار معيشتي سخت و بعضا غيرقابل تحملي قرار داده و چاره‌جويي و سياستگذاري فوري و موثر مسوولان را ضروري ساخته است.افزايش قيمت مسكن در شهرهاي بزرگ به حدي رسيده است كه براي يك خانواده با درآمد متوسط در تهران (مثلا 500 هزار تومان درماه) ، سيصد ماه
معادل 25 سال طول مي‌كشد تا يك آپارتمان متوسط در منطقه متوسط اين شهر (75 متري از قرار متري 2 ميليون تومان) خريداري كند. معيار جهاني اين شاخص، 5 سال است.افزايش شديد قيمت و
اجاره مسكن از يكسو برخي خانواده‌هاي كم‌درآمد را تحت فشار شديد رواني معيشتي قرارداده وچه بساازدواج‌هاي بسياري رابه تاخيرانداخته است،وازسوي ديگر،ثروت صاحبان املاك وبخصوص
بورسبازان زمين ومسکن رابه شدت افزايش داده و شكاف درآمدي و طبقاتي موجود را عميق تر كرده است.براي شناخت و تحليل علل بوجود آمدن اين وضع در بازار مسكن و چاره‌جويي براي آن ، شناخت
عوامل موثر بر عرضه و تقاضاي مسكن ضروري است:بطور خلاصه، مهمترين عوامل موثر بر "افزايش" تقاضاي مسكن در يكي دو سال اخير و ماه‌هاي آينده را مي توان چنين برشمرد:
1- ابتلاي اقتصاد ايران به بيماري هلندي و حركت نقدينگي اضافي ايجاد شده بطرف «كالاهاي
غيرقابل واردات» به ويژه مسكن و تبديل شدن زمين و واحدهاي مسكوني به ابزار ذخيره و حفظ ارزش پول
2- تداوم وجود موانع متعدد ضد توليد و سرمايهگذاري، ايجاد بي‌ثباتي در اقتصاد، غيرقابل پيشبيني تر شدن اقتصاد ايران بر اثر تصميم‌هاي ناگهاني دولت و افزايش ريسك سرمايه‌گذاري‌هاي توليدي كه
به كم شدن (يا كم ماندن) نسبي بازدهي در توليد نسبت به بازدهي بورس بازي در املاك و مستغلات منجر شده است.
3- ايجاد جو رواني و انتظار در بازار مسكن مبني بر افزايش مداوم قيمتها كه به جلو انداختن تقاضا از سوي متقاضيان خريد و همچنين ورود بيشتر نقدينگي سرگردان به بخش زمين و مسكن منجر شده است.
4- اوج‌گيري تقاضاي مسكن از سوي جوانان متولد شده در جهش جمعيتي سالهاي 1358 تا 1368 كه در اين سالها به سن ازدواج رسيده و به عنوان متقاضي وارد بازار مسكن شده و مي شوند.5- ركود و افت شاخص قيمتها در بورس سهام به دلايل مختلف و ناتواني اين بازار در جذب نقدينگي اضافي ايجاد شده.
6- انحراف بخشی از تسهیلات بانکی که به عنوان تسهیلات زود بازده اختصاص یافت ولی سر از بازار مسکن درآورد
7- تداوم جذابيت‌هاي نسبي زندگي در شهرهاي بزرگ و تمايل به زندگي دايم در اين شهرها از سوي دانشجوها، سربازان و گروه‌هاي مختلفي از هموطنان كه به دلايل مختلف به شهرهاي بزرگ مي‌آيند و ماندگار ميشوند.
8- حمايت‌هاي بانكي از خريداران مسكن
مورگان (2010) در پژوهشی به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن در شهر لندن پرداخته است. در این پژوهش وی معتقد است که در این ارتباط زمین، جزء اصلی و لاینفك مسكن است، اگر زمین با كاربری مسكونی نباشد و یا كم باشد و یا پیدا كردن آن مشكل باشد طبیعی است كه قیمت آن گران و گران تر می شود. از سوی دیگر چنانچه قیمت انواع مصالح ساختمانی به خصوص آهن و سیمان گران باشد، گران تر هم می شود و قیمت مسكن را بالا می برد.
دیویدسون (2012) در مقاله ای به آنالیز و تحلیل تاثیر قیمت نفت بر افزایش مسکن در شهرهای کانادا پرداخته است. در این پژوهش وی معتقد است که قیمت نفت سبب افزایش قیمت حامل های انرژی و حتی سطح دستمزدها در شهرهای مختلف کانادا و به ویژه در تورنتو شده است و باعث افزایش رشد 15درصدی قیمت مسکن طی سالهای 2008 تا 2012 شده است.
مدل پیشنهادی تحقیق:
پیش فروش مسکننوسان قیمت طلانوسان قیمت ارزرشد نقدینگیسیاست های اقتصادی ومالی(اعطای تسهیلات-هدفمندی یارانه ها)تقاضای خرید مسکنرشد اجاره بها یا رهن
تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس
فصل سوم
روش شناسی تحقیق
مقدمه:
پژوهش و کنجکاوی از تمایلات طبیعی بشر است و میل به شناخت و ارضاء این حس، موجب دست یافتن به مجهولات زیادی شده است. اصول و قوانین علمی عمدتاً حاصل پژوهشهای دانشمندانی است که روشهای علمی را به کار گرفته و پژوهشهای ارزندهای را انجام داده‌اند. باید توجه داشت آنچه موجب شده تا جوهر علمی رشد یابد شناخت و درک عمیق روشها و شیوههایی است که بشر از آن استفاده نموده تا به هدف نهایی تحقیق که روشن ساختن حقیقت یک موضوع است، دست یابد. پس باید روش مناسبی را انتخاب نموده تا بتوان دقیقتر و سریعتر و با حداقل خطا به مقصد رسید. هدف از انتخاب روش تحقیق این است که مشخص کند چه شیوه و روشی را اتخاذ کند، تا او را هر چه سریعتر در دستیابی به پاسخهای پرسش تحقیقی مورد نظر کمک کند. در این فصل به بررسی روش اجرای تحقیق، طرح تحقیق، جامعه آماری و روش نمونهگیری، ابزار جمعآوری دادهها و روش تجزیه و تحلیل داده پرداخته شده است.
روش و نوع تحقیق:
پژوهش حاضر با توجه به برخوردش با موضوع مطرح شده نیاز به پاره ای از مطالعات توصیفی دارد که به همین دلیل این پژوهش در زمره پژوهشهای توصیفی قرار می گیرد . همچنین این پژوهش را می توان از نوع تحقیقات میدانی به شمار آورد.
جامعه آماری : جامعه آماری این پژوهش را بخش مسکن در شهرستان بندرعباس تشکیل داده اند.
قلمرو زمانی این پژوهش به سالهای 1370 تا 1392 محدود شده است.
قلمرو موضوعی این پژوهش به تعیین قیمت مسکن و عوامل موثر بر آن در شهرستان بندرعباس محدود شده است.
روش گردآوری اطلاعات:
در این پژوهش به منظور گرداوری اطلاعات با استفاده از نشریات و مجلات تخصصی و علمی پژوهشی ، کتابهای تخصصی ، سایتهای اینترنتی معتبر ، آمارنامه های موجود در مرکز آمار ایران ، آرشیو اطلاعات در شهرستان بندرعباس و نظایر آن استفاده شده است.
ابزار گرداوری اطلاعات :
ابزار گرداوری اطلاعات در این پژوهش عبارتست از :بررسی اسناد و مدارک ـ مصاحبه با کارشناسان خبره داخل ـ مشاهده ـ پرسشنامه
روش تجزیه و تحلیل داده ها:
در این تحقیق با استفاده از روش تخمین رگرسیون عوامل موثر بر قیمت مسکن شناسائی شده است. برای این منظور داده های مورد نیاز از سال 1370تا1392 بصورت سری زمانی جمع آوری گردیده است و وسپس معادله مربوط به قیمت مسکن تصریح شده است. نرم افزار مورد استفاده برای تحلیل داده هاEviewsمیباشد.
فصل چهارم
تجزیه و تحلیل داده ها
مقدمه:
استفاده از روش های آماری در تجزیه و تحلیل کمی به دو شکل توصیفی و استنباطی انجام می گیرد و یکی از مهم ترین بخش های هر تحقیق علمی به حساب می آید. استفاده از روش های آماری به روش و هدف هر تحقیق بستگی دارد. به بیان دیگر استفاده از روش های متفاوت آماری متاثر از نوع ، مقیاس و ماهیت و روش اجرا و گردآوری اطلاعات و هدف آن تحقیق است.
از آنجا که اعداد و ارقام به تنهایی بدون معنی هستند بنابراین برای تجزیه و تحلیل و نتیجه گیری مناسب، این داده های بایستی به اعداد و ارقام معنی دار تبدیل شده و سپس مورد تجزیه و تحلیل و تعبیر درست واقع شوند. در واقع آمار یکی از مهم ترین وسایل مورد نیاز هر تحقیق است که صحت و اعتبار نتایج با آن محک زده می شود. آمار توصیفی شاخص های کشیدگی و پراکندگی متغیرها را بیان می کند و بر اساس این شاخص ها آزمون فرضیه ها انجام می شود. به بیان دیگر آمار توصیفی فقط گروه نمونه را توصیف می کند و با استفاده از آمار استنباطی و بر اساس تئوری احتمالات درباره جامعه آماری قضاوت می گردد. بر همین اساس در این فصل نتایج توصیفی و استنباطی داده های تحقیق گزارش شده و نتایج به دست آمده تحلیل و تفسیر می شود. تجزیه و تحلیل نتایج تحقیق عبارت است از روشی که به وسیله آن کل فرایند تحقیق از انتخاب مساله تا رسیدن به نتیجه نهایی مورد کنترل قرار می گیرد.
الف) توصیف دادهها :
در اين فصل ابتدا ازطريق آمار توصيفي به مطالعه و توصيف برخي ويژگيهاي پاسخگويان نظير جنس ، سن، تحصیلات، سابقه کار، تحصیلات، درامد و نظایر ان پرداخته شده است و در بخش دوم نيز با استفاده از آزمونهاي آماري به تحليل و آزمون فرضيه‌هاي تحقيق پرداخته شده است. تعداد 184 پرسشنامه بین افراد توزیع شد که 2 پرسشنامه به طور ناقص پر شده بود و از محاسبات کنار گذاشته شد. نهایتا پس از توزیع پرسشنامه ها، تعداد 182 پرسشنامه که به طور کامل پرشده بود مبنای محاسبه قرار گرفته و مورد تجزیه و تحلیل اماری قرار گرفتند.از انجا که تعداد کارشناسان زن و مرد در سازمانها تقریبا برابر بودند لذا تعداد نمونه تحقیق به طور مساوی انتخاب شدند.
جدول شماره 4-1: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب جنس
درصدفراوانیشاخص اماری5091مرد5091زن100182جمع
داده های جدول بالا نشان می دهد که فراوانی کارشناسان مرد و زن شرکت کننده در تحقیق مساوی می باشد.
جدول شماره 4-2: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب گروهای سنی و جنسیت
گروهگروه سنیکارشناسان مردکارشناسان زنجمعفراوانیدرصدفراوانیدرصدفراوانیدرصدکمتر از 30 سال54/5121/13173/931 تا 40 سال354/38432/47788/4241 تا 50 سال309/32254/27552/3051 سال وبالاتر21231112331/18جمع9110091100182100
داده های جدول بالا نشان می دهد که 8/42 درصد از شرکت کنندگان در تحقیق کارشناسانی هستند که بین گروههای سنی 31 تا 40 سالگی قرار دارند. همچنین در میان کارشناسان مرد در حوزه مسکن ، 4/5 درصد کمتر از 30 سال سن داشته اند و این رقم برای کارشناسان زن 1/13 درصد بوده است. همچنین بر اساس داده های جدول فوق می توان مطرح نمود که کارشناسان کمتر از 30سال کمترین فراوانی را در این پژوهش داشته اند. (3/9درصد)
نمودار شماره 4-1: گروههای سنی پاسخگو
جدول شماره 4-3: مقایسه میزان تحصیلات پاسخگویان بر حسب جنس
گروهتحصیلاتکارشناسان مردکارشناسان زنجمعفراوانیدرصدفراوانیدرصدفراوانیدرصدکاردانی198/2032/32212کارشناسی576/62632/691209/63کارشناسی ارشد و دکتری154/16254/27409/21جمع9110091100182100
با توجه به جدول فوق، ميتوان عنـــوان نــمود كه اكثريت نمونه‌هاي تحقيق (120 نفر) يعني 9/63 درصد « دارای تحصیلات کارشناسی و 9/21 درصد کارشناسان شرکت کننده در تحقیق دارای سطح تحصیلات کارشناسی ارشد و بالاتر تشکیل داده اند. و12درصد دارای تحصیلات کاردانی می باشند..
نمودار شماره 4-2 : وضعیت تحصیلی پاسخگویان
جدول شماره 4-4: توزیع فراوانی کارشناسان بر حسب سابقه کار در حوزه مسکن
گروهسابقه کارکارشناسان مردکارشناسان زنجمعفراوانیدرصدفراوانیدرصدفراوانیدرصدکمتر از 10 سال309/322123512810تا 20 سال4145487/52899/4820تا 30 سال209/21221/244223جمع9110091100182100
داده های جدول فوق بیانگر آن است که 9/48 درصد از کارشناسان شرکت کننده در تحقیق دارای سابقه کار بین 10 تا 20 سال در حوزه مسکن می باشند. همچنین 28 درصد از شرکت کنندگان دارای سابقه کار کمتر از 10 سال می باشند.
نمودار شماره4-3 : سابقه کار کارشناسان
جدول شماره 4-5: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان درامدماهیانه(تومان)
گروهدرامدکارشناسان مردکارشناسان زنجمعفراوانیدرصدفراوانیدرصدفراوانیدرصدکمتر از 500هزار1132/341/2500تا 800هزار32/3176/18209/10800هزار تا یک میلیون4145254/27662/36یک میلیون تا یک و نیم میلیون354/38387/41731/40بیش تر از یک و نیم میلیون109/1054/5152/8جمع9110091100182100
داده های جدول بالا نشان می دهد که بیشترین فراوانی مربوط به حقوق یک میلیون تا یک و نیم میلیون(1/40درصد) و کمترین حقوق مربوط به کمتر از 500هزار تومان (1/2درصد) می باشد.
نمودار شماره 4-4 : میزان درامد شرکت کنندگان
جدول شماره 4-6 : توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان اگاهی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن
گروهمیزان آگاهیکارشناسان مردکارشناسان زنجمعفراوانیدرصدفراوانیدرصدفراوانیدرصدخیلی زیاد209/21276/29478/25زیاد543/59487/5210256تاحدودی109/1087/8188/9کم43/462/6104/5خیلی کم32/324/057/2جمع9110091100182100
داده های جدول بالا نشان می دهد اکثر کارشناسان(56درصد) اعتقاد دارند که میزان اگاهی آنها از عوامل تاثیر گذار بر رکود مسکن در حد زیاد می باشد. همچنین 1/8درصد از کارشناسان میزان آگاهی خود را در این زمینه در حد کم و خیلی کم ارزیابی نموده اند.
نمودار شماره 4-5 : میزان اگاهی از میزان عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن
به منظور سنجش نرمال بودن داده های تحقیق از ازمون کولموگروف اسمیرونوف استفاده شده است.
جدول شماره 4-7: آزمون K-S (توزیع نرمال)براي خوبي برازندگي توزيع داده های مربوط به متغیرهای تحقیق
شاخص اماریسیاست مالی دولتپیش فروش مسکننرخ ارزتقاضای خرید مسکنرشد نقدینگیتعداد182182182182182ميانگين4.02313.15563.1723.1223.4556انحراف استاندارد.763321.0765.9866.9771.68784سطح معناداری.05.255.138.165.766
پس از بررسي عادي يا نرمال بودن کشيدگي توزيع دادهها، از آزمون کولموگروف-اسميرنوف استفاده مي شود تا از نرمال بودن دادهها اطمينان حاصل گردد.هنگام بررسي نرمال بودن دادهها ما فرض صفر مبتني بر اينکه توزيع دادهها نرمال است را در سطح خطاي 5% تست مي‌کنيم. بنابراين اگر آماره آزمون بزرگتر مساوي 0.05 بدست آيد، در اين صورت دليلي براي رد فرض صفر مبتني بر اينکه داده نرمال است، وجود نخواهد داشت. به عبارت ديگر توزيع دادهها نرمال خواهد بود. براي آزمون نرماليته، فرض‌هاي آماري به صورت زير تنظيم ميشود:
H0 :توزيع دادههاي مربوط به هر يک از متغيرها نرمال است
H1 :توزيع دادههاي مربوط به هر يک از متغيرها نرمال نيست
آزمون فرضیه های تحقیق
فرضیه اول:
«بین سیاست مالی دولت و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد»
به منظور آزمون فرضیه مذکور از آزمون رگرسیون ساده به روش همزمان استفاده شد که نتایج آن به شرح ذیل می باشد.
جدول شماره4-8:خلاصه مدل رگرسیونی
روشضریب همبستگیضریب تعیینضریب تعیین تعدیل شدهخطای استاندارد برآوردEnter (همزمان)306/0093/0088/0088/1
مطابق با جدول شماره 4-8 ، برای بررسی بین سیاست مالی دولت و رکود مسکن از آزمون رگرسیون ساده به روش هم زمان استفاده شد.همانطور که در جدول شماره 4-8 ، مشاهده می شود ضریب همبستگی چندگانه بین متغیرهای استفاده از سیاست مالی دولت و رکود مسکن ، برابر306/0 می باشد و ضریب تعیین آن برابر 093/0می باشد.به عبارت دیگر 093/0 از تغییرات واریانس متغیر وابسته یعنی رکود مسکن به وسیله متغیر مستقل یعنی سیاست مالی دولت تبیین می شودو ضریب تعیین تعدیل شده نشان می دهد که مدل مورد استفاده 088/0 تغییرات در رکود مسکن بحساب آورده است.
جدول شماره4-9:نتایج تحلیل واریانس
منابعمجموع مجذوراتدرجه آزادیمیانگین مجذوراتمقدارFسطح معنی داریاثررگرسیونی865/211865/21443/18000/0باقیمانده214/212181186/1کل079/234182
همانطور که در جدول فوق مشاهده می شود اثر رگرسیونی متغیر سیاست مالی دولت بررکود مسکن معنادار بوده است.این اثر رگرسیونی با مقدارF 443/18،در سطح آلفای000/0معنا دار بدست آمد.به عبارت دیگر مجموع مجذورات باقیمانده به آن میزان نبود که اثر رگرسیونی را خنثی نمایدو موجب عدم تفاوت معنادار گردد و به این معنی است که تغییر نشان داده شده به وسیله مدل رگرسیونی به دلیل سیاست مالی دولت روی داده است. در رابطه مثبت به دست آمده، بهترین ترکیب خطی بین متغیر مستقل و متغیر وابسته وجود دارد.
جدول شماره4-10:ضرائب
متغیرBخطای استانداردمقدار بتامقدارTSigسطح معنی داریسیاست مالی دولت769/0179/0306/0295/4000/0
جدول شماره 4-10- ، ضرائب معادله رگرسیونی فوق سهم متغیر وابسته را در پیش بینی متغیر مستقل نشان می دهد. همانطور که در جدول فوق مشاهده می شود متغیر سیاست مالی دولت با مقدار بتای 306/0و295/4 t= ،در سطح آلفا000/0 a= پیش بینی کننده معنی داری برای متغیر رکود مسکن به حساب می آید. به عبارت دیگر یک درصد تغییر در مخارج دولت میتواند 0.306 درصد روی قیمت مسکن تاثیرگذارباشد.
آزمون فرصیه2:
« بین پیش فروش مسکن و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد»
به منظور آزمون فرضیه مذکور از آزمون رگرسیون ساده به روش همزمان استفاده شد که نتایج آن به شرح ذیل می باشد.
جدول شماره4-11:خلاصه مدل رگرسیونی
روشضریب همبستگیضریب تعیینضریب تعیین تعدیل شدهخطای استاندارد برآوردEnter (همزمان)383/0146/0142/0088/1
مطابق با جدول شماره 4-11 ، برای بررسی رابطه بین پیش فروش مسکن و رکود مسکن از آزمون رگرسیون ساده به روش هم زمان استفاده شد.همانطور که در جدول فوق مشاهده می شود ضریب همبستگی چندگانه بین متغیرهای پیش فروش مسکن و رکود مسکن برابر383/0 می باشد و ضریب تعیین آن برابر 146/0می باشد.به عبارت دیگر 146/0 از تغییرات واریانس متغیر وابسته یعنی رکود مسکن به وسیله متغیر مستقل یعنی پیش فروش مسکن، تبیین می شود و ضریب تعیین تعدیل شده نشان می دهد که مدل مورد استفاده 142/0 تغییرات در سطح رکود مسکن را به حساب آورده است.
جدول شماره4-12:نتایج تحلیل واریانس
منابعمجموع مجذوراتدرجه آزادیمیانگین مجذوراتمقدارFسطح معنی داریاثررگرسیونی519/361519/36711/30000/0باقیمانده857/212180189/1کل376/249182
این اثر رگرسیونی با مقدارF 711/30،در سطح آلفای000/0معنا دار بدست آمد.به عبارت دیگر مجموع مجذورات باقیمانده به آن میزان نبود که اثر رگرسیونی را خنثی نمایدو موجب عدم تفاوت معنادار گردد و به این معنی است که تغییر نشان داده شده به وسیله مدل رگرسیونی بر اثر اتفاق و تصادف نیست.در رابطه مثبت به دست آمده،بهترین ترکیب خطی بین متغیر مستقل و متغیر وابسته وجود دارد.
جدول شماره4-13:ضرائب
متغیرBخطای استانداردمقدار بتامقدارTSigسطح معنی داریپیش فروش مسکن994/0179/0383/0542/5000/0
جدول شماره 4-13، ضرائب معادله رگرسیونی فوق سهم متغیر وابسته را در پیش بینی متغیر مستقل نشان می دهد. همانطور که در جدول فوق مشاهده می شود متغیر پیش فروش مسکن با مقدار بتای 383/0و542/5 t= ،در سطح آلفا000/0 a= پیش بینی کننده معنی داری برای متغیر رکود مسکن به حساب می آید. به عبارت دیگر به ازای یک واحد تغییر در انحراف معیار متغیر پیش فروش مسکن 383/0در انحراف معیار متغیر رکود مسکن ،تغییر ایجاد می شود.
آزمون فرصیه3:
بین میزان نوسانات نرخ ارز وطلا و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد.
به منظور آزمون فرضیه مذکور از آزمون رگرسیون ساده به روش همزمان استفاده شد که نتایج آن به شرح ذیل می باشد.
جدول شماره4-14:خلاصه مدل رگرسیونی
روشضریب همبستگیضریب تعیینضریب تعیین تعدیل شدهخطای استاندارد برآوردEnter (همزمان)279/0078/0073/0150/1
مطابق با جدول شماره 4-14 ، برای بررسی رابطه بین میزان نوسانات نرخ ارز و رکود مسکن از آزمون رگرسیون ساده به روش هم زمان استفاده شد.همانطور که در جدول فوق مشاهده می شود ضریب همبستگی چندگانه بین متغیرهای میزان نوسانات نرخ ارز و رکود مسکن برابر279/0 می باشد و ضریب تعیین آن برابر 078/0می باشد.به عبارت دیگر 078/0 از تغییرات واریانس متغیر وابسته یعنی رکود مسکن توسط متغیر مستقل یعنی نوسانات نرخ ارز تبیین می شودو ضریب تعیین تعدیل شده نشان می دهد که مدل مورد استفاده 073/0 تغییرات در رکود مسکن را بحساب آورده است.
جدول شماره4-15:نتایج تحلیل واریانس
منابعمجموع مجذوراتدرجه آزادیمیانگین مجذوراتمقدارFسطح معنی داریاثررگرسیونی086/201086/20165/15000/0باقیمانده092/237181325/1کل178/257182
همانطور که در جدول فوق مشاهده می شود اثر رگرسیونی متغیر میزان نوسانات نرخ ارز و رکود مسکن تاثیر گذار بوده است.این اثر رگرسیونی با مقدارF 165/15،در سطح آلفای000/0معنا دار بدست آمد.به عبارت دیگر مجموع مجذورات باقیمانده به آن میزان نبود که اثر رگرسیونی را خنثی نمایدو موجب عدم تفاوت معنادار گردد و به این معنی است که تغییر نشان داده شده به وسیله مدل رگرسیونی بر اثر اتفاق و تصادف نیست.در رابطه مثبت به دست آمده،بهترین ترکیب خطی بین متغیر مستقل و متغیر وابسته وجود دارد.
جدول شماره4-16:ضرائب
متغیرBخطای استانداردمقدار بتامقدارTSigسطح معنی دارینوسانات نرخ ارز737/0189/0279/0894/3000/0
جدول شماره 4-16- ، ضرائب معادله رگرسیونی فوق سهم متغیر وابسته را در پیش بینی متغیر مستقل نشان می دهد. همانطور که در جدول فوق مشاهده می شود متغیر نوسانات نرخ ارز با مقدار بتای 279/0و894/3 t= ،در سطح آلفا000/0 a= پیش بینی کننده معنی داری برای متغیر رکود مسکن به حساب می آید. به عبارت دیگر به ازای یک واحد تغییر در انحراف معیار متغیر نوسانات نرخ ارز ، 279/0در انحراف معیار متغیر رکود مسکن تغییر ایجاد می شود.
آزمون فرصیه4:
بین میزان تقاضای خرید مسکن و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد
به منظور آزمون فرضیه مذکور از آزمون رگرسیون ساده به روش همزمان استفاده شد که نتایج آن به شرح ذیل می باشد.
جدول شماره4-17:خلاصه مدل رگرسیونی
روشضریب همبستگیضریب تعیینضریب تعیین تعدیل شدهخطای استاندارد برآوردEnter (همزمان) 287/0082/0077/0135/1
مطابق با جدول شماره 4-17 ، برای بررسی رابطه بین بین میزان تقاضای خرید مسکن و رکود مسکن از آزمون رگرسیون ساده به روش هم زمان استفاده شد.همانطور که در جدول فوق مشاهده می شود ضریب همبستگی چندگانه بین متغیرهای میزان تقاضای خرید مسکن و رکود مسکن برابر287/0 می باشد و ضریب تعیین آن برابر 082/0می باشد.به عبارت دیگر 082/0 از تغییرات واریانس متغیر وابسته یعنی رکود مسکن توسط متغیر مستقل یعنی تقاضای خرید مسکنتبیین می شودو ضریب تعیین تعدیل شده نشان می دهد که مدل مورد استفاده 077/0 تغییرات در رکود مسکن را بحساب آورده است.
جدول شماره4-18:نتایج تحلیل واریانس
منابعمجموع مجذوراتدرجه آزادیمیانگین مجذوراتمقدارFسطح معنی داریاثررگرسیونی670/201670/20022/16000/0باقیمانده929/230179290/1کل600/251180
همانطور که در جدول فوق مشاهده می شود اثر رگرسیونی متغیر تقاضای خرید مسکن بر رکود مسکن معنادار بوده است.این اثر رگرسیونی با مقدارF 022/16،در سطح آلفای000/0معنا دار بدست آمد.به عبارت دیگر مجموع مجذورات باقیمانده به آن میزان نبود که اثر رگرسیونی را خنثی نمایدو موجب عدم تفاوت معنادار گردد و به این معنی است که تغییر نشان داده شده به وسیله مدل رگرسیونی بر اثر اتفاق و تصادف نیست.در رابطه مثبت به دست آمده،بهترین ترکیب خطی بین متغیر مستقل و متغیر وابسته وجود دارد.
جدول شماره4-19:ضرائب
متغیرBخطای استانداردمقدار بتامقدارTSigسطح معنی داریتقاضای خرید مسکن748/0187/0287/0003/4000/0
جدول شماره 4-19- ، ضرائب معادله رگرسیونی فوق سهم متغیر وابسته را در پیش بینی متغیر مستقل نشان می دهدهمانطور که در جدول فوق مشاهده می شود متغیر تقاضای خرید مسکن با مقدار بتای 287/0و003/4 t= ،در سطح آلفا000/0 a= پیش بینی کننده معنی داری برای متغیر رکود مسکن به حساب می آید. به عبارت دیگر به ازای یک واحد تغییر در انحراف معیار متغیر تقاضای خرید مسکن287/0در انحراف معیار متغیر رکود مسکن تغییر ایجاد می شود.
آزمون فرصیه5 :
بین نرخ رشد نقدینگی و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد.
به منظور آزمون فرضیه مذکور از آزمون رگرسیون ساده به روش همزمان استفاده شد که نتایج آن به شرح ذیل می باشد.
جدول شماره4-20:خلاصه مدل رگرسیونی
روشضریب همبستگیضریب تعیینضریب تعیین تعدیل شدهخطای استاندارد برآوردEnter (همزمان) 266/0084/0071/0139/1
مطابق با جدول شماره 4-17 ، برای بررسی رابطه بین نرخ رشد نقدینگی و رکود مسکن از آزمون رگرسیون ساده به روش هم زمان استفاده شد.همانطور که در جدول فوق مشاهده می شود ضریب همبستگی چندگانه بین متغیرهای نرخ رشد نقدینگی و رکود مسکن ، برابر287/0 می باشد و ضریب تعیین آن برابر 084/0می باشد.به عبارت دیگر 084/0 از تغییرات واریانس متغیر وابسته یعنی رکود مسکن توسط متغیر مستقل یعنی نرخ رشد نقدینگی تبیین می شودو ضریب تعیین تعدیل شده نشان می دهد که مدل مورد استفاده 071/0 تغییرات در رکود مسکن را بحساب آورده است.
جدول شماره4-21:نتایج تحلیل واریانس
منابعمجموع مجذوراتدرجه آزادیمیانگین مجذوراتمقدارFسطح معنی داریاثررگرسیونی644/201654/20056/16000/0باقیمانده922/230179231/1کل663/251180
همانطور که در جدول فوق مشاهده می شود اثر رگرسیونی متغیر نرخ رشد نقدینگی و رکود مسکن معنادار بوده است.این اثر رگرسیونی با مقدارF 056/16،در سطح آلفای000/0معنا دار بدست آمد.به عبارت دیگر مجموع مجذورات باقیمانده به آن میزان نبود که اثر رگرسیونی را خنثی نمایدو موجب عدم تفاوت معنادار گردد و به این معنی است که تغییر نشان داده شده به وسیله مدل رگرسیونی بر اثر اتفاق و تصادف نیست.در رابطه مثبت به دست آمده،بهترین ترکیب خطی بین متغیر مستقل و متغیر وابسته وجود دارد.
جدول شماره4-22:ضرائب
متغیرBخطای استانداردمقدار بتامقدارTSigسطح معنی دارینرخ رشد نقدینگی722/0181/0282/0004/4000/0
جدول شماره 4-19- ، ضرائب معادله رگرسیونی فوق سهم متغیر وابسته را در پیش بینی متغیر مستقل نشان می دهد. همانطور که در جدول فوق مشاهده می شود متغیر نرخ رشد نقدینگی با مقدار بتای 282/0و004/4 t= ،در سطح آلفا000/0 a= پیش بینی کننده معنی داری برای متغیر رکود مسکن به
حساب می آید. به عبارت دیگر به ازای یک واحد تغییر در انحراف معیار متغیر نرخ رشد نقدینگی287/0در انحراف معیار متغیر رکود مسکن تغییر ایجاد می شود.
جدول 4-23 : خلاصه نتایج ازمون فرضیه‌های تحقیق
ردیففرضیهتایید فرضیه H1رد فرضیه H01-بین سیاست مالی دولت و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد.فرضیه H1 تایید شد------------2-بین پیش فروش مسکن و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد.فرضیه H1 تایید شد------------3-بین نوسانات نرخ ارز و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد.فرضیه H1 تایید شد------------4-بین میزان تقاضای خرید مسکن و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد.فرضیه H1 تایید شد------------5- بین نرخ رشد نقدینگی و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد.فرضیه H1 تایید شد------------
همان گونه که از نتایج جدول بالا مشخص است ، هر پنج فرضیه مطرح شده دراین تحقیق تایید شده است.
فصل پنجم
نتیجه گیری و پیشنهادات تحقیق
مقدمه:
با توجه به مطالبی که در فصول قبل مطرح گردید و براساس تحلیل داده های بدست آمده از اجرای پرسشنامه ها که در قالب آمار توصیفی و استنباطی در فصل چهارم به آن اشاره شد، در این فصل سعی براین است که به بحث و نتیجه گیری درمورد سؤالات تحقیق با عنایت به نتایج مشابه بدست آمده از تحقیقات پیشین ، پرداخته شود.همچنین مشکلات و محدودیتهای تحقیق و پیشنهادات محقق نیز در انتهای فصل به اختصار ارائه گردیده است.
5-1- تبیین نتایج تحقیق:
فرضیه اول این پژوهش در مورد اینکه بین سیاست مالی دولت و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد، مورد ازمون قرارگرفت و تایید گردید. این یافته با نتایج محمدی(1390) همخوانی و همسویی دارد. محمدی درتحقیق خود به این نتیجه رسیده است که بحران مسکن در ایران چه در حالتی که دچار افزایش قیمت حبابی بود و چه در شرایطی که امروز با رکود مواجه شده است عمدتاً در حوزه مجازی اقتصاد یعنی بخش پولی و مالی اتفاق افتاده است تا در حوزه مسکن که مربوط به بخش واقعی اقتصاد است.به همین دلیل اقدامات وزارت مسکن و شهرسازی که بخش واقعی اقتصاد مسکن را راهبری می نماید در حل مسائل مسکن در شرایط حاضر کم اثر است. این امر به این مفهوم است که مساله مسکن عمدتاً از حوزه ساخت وساز و سیاست های بخش مسکن خارج شده و به حوزه سیاست های پولی و مالی دولت، اقتصاد کلان و عملکرد بخش مجازی اقتصاد انتقال یافته است و اقدامات وزارت مسکن و شهرسازی نظیر مسکن 99 ساله در نظام بخشی و مداخله در بازار مسکن تاثیر قابل توجهی نداشته است.
فرضیه دوم این پژوهش در مورد اینکه بین پیش فروش مسکن و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد، مورد ازمون قرارگرفت و تایید گردید. این یافته با نتایج احمد زاده (1390) همخوانی و همسویی دارد.احمد زاده (1390) درتحقیق خود به این نتیجه رسیده است که افزایش نقدینگی طی سه سال و نیم گذشته و فقدان مزیت نسبی در سایربخش های اقتصادی نظیرانواع تولیدات صنعتی و کشاورزی و ناکارآمدی بازارهای سرمایه و بورس کشور، عمده ی سرمایه در گردش و پس اندازهای ملی رابه سمت تولید مسکن سوق داده ، تا جایی که حتی دستگاه های عمومی غیردولتی و بانک ها نیز به منظور سودآوری بیشتر به سوی این بخش هجوم آورده اند و باعث افزایش قیمت حبابی دراین بخش شده اند.
گرچه جهت رفع مشکل فوق، اقدام برنامه ریزی شده ای (بغیر از اقدامات ناکام بانک مرکزی در کنترل نقدینگی) از سوی دولت مشاهده نشده است بلکه بحران جهانی اقتصاد و سقوط قیمت نفت و از بین رفتن بیش از نیمی از درآمدهای نفتی دولت (که می توانست موتورهای اقتصادی را در سایر بخشها بحرکت درآورد)نیز به تشدیدبحران فوق کمک نموده است.
همچنین پیش بینی می شوددر آینده ای نزدیک با دریافت موج های جدیدی از رکود اقتصاد جهانی به خصوص از جانب کاهش قیمت جهانی نفت به عمق این بحران بیفزاید.
طی 30 سال گذشته بخش مسکن چندین دوره رکود را تجربه کرده اما به نظر می رسد هر بار این رکود عمدتاً در بخش مسکن بوده و همراه رکود کلی اقتصاد ملی نبوده است. امروزه رکود بخش مسکن دارای این خصوصیت است که به همراه رکود در اقتصاد ملی و تا حدی مرتبط با اقتصاد جهانی پیش میرود. بنابراین نوع تعاملات فعلی قیمت مسکن با گذشته متفاوت شده است.
شاید برای اولین بار بود که قیمت مسکن بین10 تا 50 درصد در زمان رکود کاهش یافت. خریداران نیز با علم به این مساله از خرید و انجام معاملات مسکن از یک طرف به دلیل رکود و کمبود نقدینگی واز طرف دیگر به خاطر انتظار برای کاهش بیشترقیمت اجتناب ورزیدند و این خود به رکودبیشتر این بخش دامن زد.
به نظر می رسد رکود بخش مسکن که برای اولین بار همراه با رکود در اقتصاد ملی است تا رونق نسبی سایر بخش های اقتصادی ادامه یابد و سرعت افزایش قیمت مسکن نیز بسیارکندخواهد بود و از سوی دیگر افزایش قیمت مصالح اصلی ساختمانی مثل آهن و سیمان می تواند به اقلام دیگرساختمانی نیز تسری یابد و حتی تولید این اقلام را با کالاهای چینی ارزان قیمت که به خاطر بحران اقتصاد جهانی به دنبال بازار می گردند جایگزین کند.
فرضیه سوم این پژوهش در مورد اینکه بین نوسانات نرخ ارز وطلا و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد ، مورد ازمون قرارگرفت و تایید گردید. این یافته با نتایج ایروانی و بهرامیان(1391) همخوانی دارد. به عقیده آنها بخش مسکن نظیر همه بخش های اقتصادی دارای عرضه و تقاضا است. در عرضه مسکن زمین، مصالح ساختمانی، نیروی کار، مدیریت و منابع مالی مهم ترین عوامل هستند. امروزه سیاست های پولی و مالی نقش اول را بازی می کند. این امر به علاوه نقش مهم سیاست های پولی و مالی دولت در اقتصاد کلان می تواند حوزه مداخله دولت را در حل بحران مسکن تعریف کند.لذا وزارت مسکن و شهرسازی می تواند با بازیگری کارشناسانه در حوزه مجازی و غیرواقعی اقتصاد حضور یافته و سیاست های دولت را در جهت سیاست هایی برای حل مسائل مسکن متمایل کند. بخش مسکن و ساختمان در ایران به خاطر نقش آن در اشتغال و دارابودن حدود شش درصد به طور مستقیم و چندین برابر آن به طور غیر مستقیم از درآمد ملی، نقش مهمی رادر رونق اقتصادی کشوربازی می کند وضروریست که این بخش در سیاستگذاری اقتصاد کلان مورد توجه ویژه قرار گیرد و دولتمردان در سیاستگذاری برای کنترل نقدینگی و تورم در جامعه باید این نقش را مورد نظر قرار دهند.
فرضیه چهارم این پژوهش در مورد اینکه بین میزان تقاضای خرید مسکن و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد، مورد ازمون قرارگرفت و تایید گردید. در این زمینه رحمانی و یوسفی (2008) در مقالهای به بررسی ارتباط بین پیش فروش مسکن و رکود مسکن میپردازند. آنها در مطالعه خود به این نتیجه میرسند که از بعد کلان اقتصادی ورود نقدینگی به بخش مسکن می تواند از آثار مخرب آن در سایر بخش های اقتصادی و حتی شاخص کالاها و خدمات مصرفی (به جز مسکن) بکاهد. اما از نظر بخش مسکن هم به لحاظ افزایش شدید قیمت و کاهش تقاضای موثر و هم به لحاظ ایجاد نوسانات شدید در تولید مسکن آثار تخریبی غیرقابل جبرانی را باقی می گذارد. کاهش تقاضای موثر خانوارها به ویژه برای گروه های کم درآمد و متوسط جامعه از زیان بارترین آثار تورم مسکن محسوب می شود. تحت این شرایط دخالت و کمک دولت برای جبران بخشی از ضرر اقشار کم درآمد به عنوان هزینه مشکلات ساختاری اقتصاد کشور ضروری است.
فرضیه پنجم این پژوهش در مورد اینکه بین نرخ رشد نقدینگی و رکود مسکن رابطه معنادار وجود دارد ، مورد ازمون قرارگرفت و تایید گردید. این یافته با نتایج دافت و نئویی(2001) همخوانی و همسویی دارد. آنها در تحقیق خود این نتیجه رسیده اند که طول دوره رکود و رونق بخش مسکن و شدت نوسانات آن تا حدی قابل کنترل است. به طور معمول مازاد نقدینگی تا حدود جبران عقب ماندگی شاخص بهای مسکن از شاخص تورم و تعدیل قیمت های نسبی بطرف بخش مسکن سرازیر میشود ولی ایجاد زمینه های جذب در سایر بخش های اقتصادی نیز از عوامل اصلی تضعیف طول دوره و شدت نوسانات این بخش محسوب می شود.
روند کلی عوامل مورد بحث از جمله بورس، سپرده های بانکی و سایر کالاهای بادوام از یک طرف و تداوم سیاست انبساطی بودجه یی می تواند به تداوم روند افزایش قیمت ها در بخش مسکن کمک کند.
5-2- پیشنهادات کاربردی تحقیق:
پیشنهادات کاربردی تحقیق که در زیر به آنها اشاره شده است،شامل دو بخش میگردد:
5-2-1 پیشنهادات استخراج شده از فرضیات تحقیق:
5-2-2 پیشنهادات محقق:
سیاستهای اجرایی برای پیاده‌سازی راهبردهای موفق جهت خروج از شرایط رکود در بخش مسکن عبارتند از :
۱ـ تسریع در تکمیل و عرضه واحدهای مسکن مهر با اولویت کلانشهرها و تداوم تولید مسکن مهر برای متقاضیان جدید.
با توجه به اینکه طرح مسکن مهر، به‌گونه‌ای طراحی شده است که مسکن تولیدی با قیمت تمام شده به دست مصرف‌کننده نهایی می‌رسد و تقاضای سرمایه‌ای امکان تملک این واحدها را ندارد، افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر میتواند تأثیر چشمگیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد. در حال حاضر عرضه مسکن مهر در کشور در مقیاس پروژه‌های چند صد هزار واحدی است در حالی که بازار مسکن از کمبود و نیاز ۳ میلیون واحد مسکونی رنج می‌برد، بنابراین دولت باید ضمن تسریع در تحویل واحدهای مسکونی فعلی، برای کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره، تولید مسکن مهر را بویژه برای متقاضیان ثبت‌نام کرده تداوم بخشد. نکته اساسی در این میان حجم و میزان تولید مسکن نیست بلکه آنچه که بیشتر اهمیت می‌یابد عرضه بیشتر،باکیفیت بالاودر زمان کوتاه‌ترمسکن است تا رشد عرضه بتواند از رشد تقاضا در بازار مسکن پیشی بگیرد. بنابراین دولت باید بتواند در زمان کوتاه عرضه بیشتری را در بازار مسکن داشته باشد تا علاوه بر افزایش عرضه در بازار مسکن، حجم تقاضا در بازار اجاره را نیز کاهش دهد. بنابراین دولت میتواندبا حل مشکلات واحدهای مسکن مهر تولید شده از قبیل کمبود خدمات زیربنایی و روبنایی و خدمات حمل و نقلی، زمینه لازم برای عرضه سریع واحدهای تولید شده در بازار مسکن را فراهم سازد.
۲ـ کنترل سوداگری با استفاده از مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن :
یکی از مشکلات موجود در بازار مسکن حضور تقاضاهای سوداگرانه است که سبب ایجاد حباب و بی‌نظمی در بازار مسکن شده است. برای حل این مشکل دولت میتواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید هدایت نماید و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد. کاهش فعالیتهای سوداگرانه در بازار مسکن سبب کاهش قیمت و افزایش توانمندی تقاضای مصرفی برای حضور در بازار مسکن ملکی میشود. در نهایت با واقعی شدن قیمت مسکن، شرایط مناسبی برای تقاضای مصرفی در بازار مسکن فراهم میشود.
CGT قدیمی‌ترین روش مالیات حوزه زمین و مسکن است که بر افزایش قیمت زمین و مسکن (عایدی سرمایه) وضع میشود. این مالیات در بسیاری از کشورهای توسعه یافته و یا در حال توسعه از جمله کره‌جنوبی، فرانسه، آمریکا، کانادا، انگلستان، ایرلند، تجربه شده است. به عنوان مثال در آمریکا یا انگلستان دولت ۴۰ درصد مابه التفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده اخذ میکند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است که تولیدکنندگان مسکن درقبال فروش مسکن به افرادی که برای اولین بار اقدام به خرید مسکن نموده اند(تقاضای مصرفی)،ازپرداخت مالیات معاف می باشند.
۳ـ اخذ مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه:
افزایش عرضه در بازار اجاره مسکن میتواند به عنوان یک سیاست و راهبرد تکمیلی در کنار راهبرد اساسی کاهش تقاضا در بازار اجاره قرار گیرد. اما نکته اساسی نحوه تفسیر دولت از مفهوم افزایش عرضه در بازار اجاره است. افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره نیازمند به کارگیری دو سیاست اصولی کنترل سوداگری و مبارزه با احتکار واحدهای مسکونی خالی از سکنه با استفاده از دو ابزار مالیاتی و تعزیراتی است. در صورتی که دولت با استفاده از ابزار مالیات بتواند نرخ خانه‌های خالی را در بازار به ۴ درصد کاهش دهد، این امر منجر به عرضه ۸۶۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که منجر به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای خواهد شد و یا آن‌که افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که منجر به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره خواهد شد. بنابراین کنترل واحدهای خالی از سکنه در سراسر کشور سهم به‌سزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.
مالیات بر واحدهای مسکونی خالی ازسکنه یکی از مالیات‌های عمده در بخش مسکن است که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته مانند فرانسه، اسپانیا و انگلیس و آمریکا با رویکردهای مختلف اخذ میشود. به عنوان مثال در اسپانیا محاسبه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی ازسکنه به صورت روزانه (برای هر روز خالی از سکنه بودن ۹ یورو) از مالک اخذ میشود و یا در فرانسه مالیات بر واحدهای خالی در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت به اجرا گذاشته میشود.
۴ـ تدوین نظام بانک اطلاعات املاک در بازار مسکن با اولویت کلانشهرها (شناسنامه هوشمند املاک):
اجرای سیاست راهبردی کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن تنها از طریق فراهم آوردن زیرساخت بانک اطلاعاتی مورد نیاز برای پیاده‌سازی این سیاست امکان‌پذیر است. از این رو اولین سیاست اجرایی پیش‌رو، تدوین نظام بانک اطلاعات املاک در بازار مسکن از طریق صدور شناسنامه املاک و مستغلات است. به سبب اثرگذاری بالای کلانشهرها در نوسانات بازار مسکن، اجرای این طرح با اولویت کلانشهرها میتواند بستر اطلاعاتی اجرای سیاستهای لازم در ساماندهی بازار اجاره مسکن را فراهم نماید.
۵ـ ایجاد اپراتورهای اجاره داری:
یکی از سیاست‌هایی که دولت در دو سال قبل در دستور کار قرار داد، بلوک‌بندی و قیمت‌گذاری بر مبنای قیمت متوسط منطقه‌ای بود. دولت علاوه بر قیمت‌گذاری، قانون تعزیراتی تعیین نرخ افزایش قیمت را نیز برای کنترل بازار و جلوگیری از جهش‌های قیمتی وضع کرد اما این طرح در اجرا نتوانست آن‌گونه که باید موفق شود. در حالی که دولت افزایش ۹ درصدی اجاره بها در سال قبل را قانونی اعلام کرده بود، بررسی‌ها و اعلام نظرها حاکی از افزایش حداقل ۲۰ درصدی در بازار اجاره می باشد. راهکار تنظیم بازار از سوی دولت، راهکاری قدیمی است که در بعضی از حوزه های اقتصادی موفق و در بعضی از حوزه‌های اقتصادی نیز شکست خورده است. اما آنچه که بررسی تجربیات کشورهای دیگر نشان میدهد این است که دولت برای انجام فعالیت قاعده‌گذاری و تنظیم بازار و مقررات (رگولاتوری)، نیازمند تشکیل اپراتورهای تخصصی در حوزه مربوطه می باشند. تکثر بنگاه‌های املاک فرآیند نظارت دولت را بر این بنگاه‌های اقتصادی کم و انحراف آنها از قوانین و مقررات را افزایش میدهد.
بنابراین دولت برای کنترل دستوری بازار اجاره ورهن و جلوگیری از جهش‌های قیمتی و انجام فعالیتهای قاعده‌گذاری در بخش مسکن نیازمند وجود چند اپراتور محدود در بازار اجاره مسکن است تا بتواند با استفاده ازاین اپراتورها، فعالیتهای تنظیم بازار را انجام دهد. این اپراتورها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر می باشند که با اخذ کارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم، واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار می‌دهند. اپراتور موظف به اخذبموقع اجاره‌بها از مستأجر و پرداخت آن به موجر خواهد بود. در این شرایط قیمت‌گذاری در بازار اجاره نیز بر مبنای بلوک‌بندی‌های انجام شده توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امکان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع شده از سوی دولت امکان‌پذیر خواهد بود.
۶ـ ساماندهی بنگاه‌های مشاورین املاک:
طبق حداقلی‌ترین برآوردهای انجام شده بیش از ۸۰ هزار مشاور املاک غیرمجاز در سراسر کشور وجود دارد که این تعداد مشاورین املاک میتواند سهم به‌سزایی در افزایش سوداگری در بازار مسکن داشته باشند در حالی که کمی بیش از ۱۰۰ هزار مشاور املاک مجاز در کشور فعالیت دارند و از این میان تنها ۹۰ هزار مشاور املاک به سامانه کد رهگیری مجهز می باشند که این مسأله زمینه افزایش سوداگری و عدم نظارت دولت بر چگونگی انجام معاملات را افزایش میدهد. ضروری است تا با هماهنگی امور اماکن نیروی انتظامی فعالیت مشاورین املاک غیر مجاز ممنوع و تمامی مشاورین املاک دارای مجوز نیز به سامانه کد رهگیری متصل شوند.
۷ـ اصلاح نظام تعرفه‌گذاری مشاوران املاک:
وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاک و مسکن به قیمت ملک مورد معامله (خرید و فروش یا رهن و اجاره) یکی از چالشهای بازار املاک و مسکن است. این موضوع علاوه بر اینکه مشکلاتی را برای دو طرف عرضه و تقاضا در بازار به وجود می‌آورد، بعضاً ممکن است منجر به وسوسه و یا تحریک مشاوران املاک برای بالا بردن قیمت املاک و مسکن به صورت غیرواقعی و با انگیزه افزایش حق‌الزحمه شود، بنابراین ضروری است در کنار ساماندهی مشاوران املاک و تشکیل اپراتورهای مسکن در کشور برای افزایش توان نظارت و قانون‌گذاری دولت در این زمینه، نظام تعرفه‌گذاری مشاوران املاک اصلاح شود. بدین صورت که نرخ حق الزحمه وابسته به قیمت ملک نبوده و در بازه‌های قیمتی مختلف مشاوران و یا اپراتورهای املاک مبلغ ثابت و مشخصی را به عنوان حق الزحمه دریافت کنند. البته این نحوه اخذ حق مشاوره توسط مشاورین املاک میتواند در ۳ رده قیمتی به کار رود. بدین ترتیب انگیزه مشاوران املاک در افزایش قیمت املاک و اجاره‌بها از بین رفته یاحداقل کاهش می یابد.
۸ـ افزایش مدت اجاره بها از ۱ سال به ۳ الی ۵ سال:
شرایط فرهنگی کشور ایران به‌گونه‌ای است که نیاز به جابجایی سالانه و تمدید قراردادهای اجاره به شدت بر روی حس عدم امنیت خانوار تأثیر گذار است و در بین مردم این موضوع مطرح است که سه بار جابه‌جایی اسباب منزل به معنای یکبار آتش سوزی منزل است. کوتاه بودن مدت زمان اجاره نیز به خودی خود عاملی جهت تورم در بازار اجاره مسکن به شمار می‌آید. چراکه همواره در فصل تابستان که فصل نقل و انتقالات مسکن اجاره‌ای است، تورم بازار مسکن نیز افزایش می‌یابد. از جمله راهکارهای پیش‌رو جهت کاهش تأثیرات منفی اجاره مسکن در شرایط کنونی کشور افزایش مدت زمان قرارداد اجاره است. تجربه کشوری مانند کره نیز نشان داده است که این افزایش زمان اجاره به ثبات و ساماندهی بازار اجاره کمک میکند. برای این منظور میتوان مدت زمان اجاره را از یک سال به سه سال افزایش داد و مبلغ قرار داد اجاره را پس از مدت یک سال با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی کشور افزایش داد. از این طریق علاوه بر ایجاد امنیت روانی نسبی در مستأجر، نوسانات و تحولات موجود در بازار اجاره به سبب جابجایی‌های سالیانه محدود خواهد شد. به منظور پیاده‌سازی این سیاست میتوان از اقدامات تشویقی نظیر معافیت قراردادهای اجاره ۳ ساله از پرداخت هرگونه مالیات بهره جست.
5-4-پیشنهادات محقق برای تحقیقات اتی:
پیشنهاد می شود در پژوهشی به بررسی موانع و چالشهای اقتصاد بخش مسکن پرداخته شود.
پیشنهاد می شود در قالب یک تحقیق علمی ، به بررسی و مطالعه تاثیر پیاده سازی مدیریت دانش بر شرایط خروج از رکود در بخش مسکن در میان مدیران میانی و ارشد پرداخته شود.
پیشنهاد می گردد که با استفاده از پژوهش های کاربردی به طراحی بهترین مدل های پیاده سازی خروج از رکود در بخش مسکن پرداخته شود.
پیشنهاد می گردد در پژوهشی به بررسی تاثیر هدفمندی یارانه ها بر رکودی بودن یا رونقی بودن بازار بخش مسکن پرداخته شود.
پیشنهاد می گردد در پژوهشی به بررسی تاثیرتغییرات ونوسانات قیمت جهانی نفت بر رکودی بودن یا رونقی بودن بازار بخش مسکن پرداخته شود.
5-5-مشکلات تحقیق:
در انجام این تحقیق برخی مشکلات وجود داشت که عبارتند از :
عدم همکاری برخی مدیران و کارشناسان املاک، برای هماهنگی و توزیع پرسشنامه ها که زمان انجام تحقیق را طولانی می نمود.
عدم اعتماد برخی از مدیران و کارشناسان به محقق برای تکمیل پرسشنامه ها
طولانی بودن زمان پاسخگویی به سوالات از جمله مشکلات دیگر این تحقیق بود.
فقدان بینش پژوهش در بین برخی مدیران و کارشناسان سبب تکمیل ناقص پرسشنامه ها می گردید.
نتیجه گیری :
نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور از مدل خاصی پیروی می کند. این مدل در سه دهه گذشته که الگوی اقتصاد کشور برمبنای درآمد نفت شکل گرفته و از طرف دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است، به طور نسبی روند ثابت و معینی بر تحولات قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است.مطابق این الگو قیمت مسکن در یک دوره سه الی چهارساله از ثبات نسبی برخوردار می شود و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق می یابد و بر بازار معاملات و سرمایه گذاری حاکم می شود. بعد از طی این دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرهای بزرگ نظیر بندر عباس تقاضای توده وار و غیرطبیعی، وارداین بخش می شود. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمی تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، قیمت مسکن به صورت جهش وار افزایش می یابد تا در آن قیمت مازاد تقاضا بر عرضه از بین برود. به دنبال آن افزایش دفعی در تولید و سرمایه گذاری اتفاق می افتد. این حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قیمت ها است. این وضعیت ادامه می یابد تا سیکل دیگر در دوره زمانی بعد یعنی حدود سه الی چهار سال دیگر اتفاق بیفتد.
منابع فارسی:
- اتسلندر،پیتر(1391)، روش های تجربی پژوهش اجتماعی، مترجم بیژن کاظم نژاد،مشهد: انتشارات استان قدس رضوی.
- ازکیا، مصطفی(1392)، جامعه شناسی توسعه. تهران: موسسه نشر کلمه.
- اسف اوبرای (1390)، مهاجرت ، شهرنشینی و توسعه، مترجم فرهنگ ارشاد، تهران: موسسه کار و تامین اجتماعی.
- پوراحمد، احمد،(1390)، جغرافیا و ساخت شهر کرمان، انتشارات دفتر مرکزی جهاد دانشگاهی، تهران.
- تودارو ، مایکل(1392)، مهاجرت داخلی در کشورهای در حال توسعه،ترجمه مرتضی سرمدی، پروین رئیسی فرد؛تهران: موسسه کار و تامین اجتماعی.
- توسلي، محمود،(1388)، بافت قديم مقدمه‌اي بر مسئله، خلاصه مقالات سمينار تداوم حيات در بافت قديمي شهرهاي ايران، انتشارات دانشگاه علم و صنعت، تهران.
- حسامیان ، فرخ ، اعتماد ، گیتی ، حائری، محمد رضا ، 1391، شهر نشینی در ایران ، انتشارات آگاه ، چاپ پنجم
- سازمان عمران و بهسازی شهری، طرح بهسازی و توسعه محدوده پشت شهر، مهندسین مشاور بینش و فن، 1383.
- سازمان عمران و بهسازی شهری، طرح ساماندهی، بهسازی و نوسازی مشارکتی محله 600دستگاه بندرعباس،( برنامه راهبردی و طرح ساختاری)، مهندسین مشاور شارمند، 1383
- سرمدیان، فریدون،(1387)، ارزیابی اثرات توسعه بر محیط زیست استان تهران، مطالعات خاک شناسی، دانشگاه تهران، دانشکده محیط زیست.
- سلطان زاده، حسين،(1390)، مقدمه اي بر تاريخ شهر و شهر نشيني در ايران، نشر آبي، چاپ اول.
- سیادتی ، ماه فرید ، (1382) بررسی نقش طراحی محیط در انگیخت مردم به مشارکت در مناطق اسکان غیر رسمی . پایان نامه کارشناسی ارشد جامعه شناسی ،دانشگاه تهران.
- شکویی، حسین(1384)، دیدگاههای نو در جغرافیای شهری. تهران: انتشارات سمت.
- طرح جامع شهرستان بندرعباس ، (1389) مجری شرکت مشاوران آبان، کار فرما استانداری هرمزگان.
- عابدین درکوش، سعید(1388)، درامدی بر اقتصاد شهری، تهران: مرکز نشر دانشگاهی.
- عظیمی، ناصر( 1381)، پویش شهرنشینی و مبانی نظام شهری. مشهد نشر نیکا.
- فیندلی، سلی(1392)، برنامه ریزی مهاجرت داخلی، مترجم عبدالعلی لهسائی زاده، شیراز :انتشارات نوید.
- کلاته،محمد؛توسعه نابرابر مهاجرت،پایان نامه کارشناسی ارشد جمعیت شناسی، دانشگاه تهران،1371.
- مامفورد، لوئیز(1381)، جامعه مدنی در گذر زمان، ترجمه احمد عظیمی، تهران: خدمات فرهنگی رسا.
- مرکز امار ایران(1385)، سالنامه اماری استان هرمزگان ، تهران: مرکز امار ایران.
- مرکز امار ایران. نتایج تفضیلی سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1335،1345،1355،1365،1385. تهران: مرکز امار ایران.
- مشفق، محمود، بررسی شاخص های توسعه اقتصادی- اجتماعی و جمعیتی وجمعیت موثر بر مهاجرت از مناطق روستایی استان های ایران در دهه 75-1365، پایان نامه کارشناسی ارشد جمعیت شناسی، دانشگاه تهران، 1380.
- نراقی، یوسف(1390)، توسعه و کشورهای توسعه نیافته،تهران: شرکت سهامی انتشار.
- هاشمي، فضل الله،(1391)، حقوق شهري وقوانين شهر سازي، مركزمطالعات و تحقيقات معماري و شهرسازي ايران.
- هدایت،محمود(1385)، مهاجرت های خارجی و علل و اثار ان در ایران.تهران: وزارت برنامه و بودجه.
- هنرور، نيلپر،(1380)، بررسي تحول قطعنامههاي مرمت شهري در ايران، فصلنامه عمران و بهسازی شهری، هفت شهر، شماره 3.
- هومن، ریچارد و یازسکی، آندرو،(1381)، مبانی طراحی شهری، ترجمه راضیه رضازاده و مصطفی عباس زادگان، انتشارات دانشگاه علم و صنعت، چاپ سوم.
- وزارت مسکن و شهرسازي،(1384)، دبيرخانه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران، مصوبه 16، 3 ، 84 تعاريف، ساختار، نوع، مرجع و مستندات قانوني مداخله در بافتهاي فرسوده شهري.
شرکت نوسازان منطقه یک شهر تهران
شکوئي، حسين،(1385)، انديشه هاي نو در فلسفه جغرافيا، انتشارات سازمان جغرافیایی و کارتوگرافی گيتا‌شناسي ،جلد اول، تهران.
شماعي، علي و پوراحمد، احمد،(1389)، بهسازي و نوسازي شهری از ديدگاه علم جغرافيا، انتشارات دانشگاه تهران، تهران.
شيعه، اسماعيل،(1380)، با شهر و منطقه در ايران ، انتشارات دانشگاه علم و صنعت ايران، تهران.
طالبیان، محمد حسین،(1383)، میزگرد بحران بافت های تاریخی و فرسوده شهری، ویژه نامه حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، ضمیمه شماره 61، ماهنامه شهرداریها.
كلهرنيا، بيژن،(1380)، تجربه هاي نوسازي و بهسازي بافت هاي قديمي در كرمانشاه، نشريه هفت شهر،وزارت مسكن وشهر سازي، سا ل دوم، شماره سوم.
کلانتري، حسين و پوراحمد, احمد،(1384)، فنون و تجارب برنامه ريزي مرمت بافت تاريخي شهرها، ناشر پژوهشگاه علوم انساني,فرهنگ و مطالعات اجتماعي جهاد دانشگاهي، تهران.
کوچک خوشنویس، احمد میرزا،(1383)، میزگرد بحران بافت های تاریخی و فرسوده شهری، ویژه نامه حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، ضمیمه شماره 61، ماهنامه شهرداریها.
لاری بقل، کیانوش،(1380)، اصول طراحی فضای عمومی مطلوب در شهر، ماهنامه پژوهشی، آموزش، اطلاع رسانی شهرداریها، شماره 30، آبان.
محمودیان ، سعید (1389) ، اثرات توسعه فیزیکی شهر بندرعباس بر بافت قدیم و راهکارهای ساماندهی و احیای آن ، پایان نامه دکتری جامعه شناسی ، دانشگاه تهران .
مرتضوی ، علی،(1388)، روش های حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، ویژه نامه حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، مجله شهرداریها، ضمیمه شماره 61، خرداد.
مرکز آمار ايران ، سرشماري عمومي نفوس و مسکن ، 1385
مهدوی ، سید مجتبی(1388) ، بررسی بافت فرسوده و تاریخی محلات شهر بندرعباس ، پایان نامه کارشناسی ارشد ، دانشگاه آزاد اسلامی واحد شهر ری .
مهندسين مشاور تدبیر ، (1389) طرح جامع توانمندی سکونتگاههای غیر رسمی شهر بندرعباس ، سازمان مسکن و شهرسازي استان هرمزگان.
مهندسين مشاور ساپ ، (1382)بازنگري طرح جامع توانمندی محلات حاشیه نشین شهر بندرعباس ، سازمان مسکن و شهرسازي استان هرمزگان.
مهندسين مشاور شارمند ، (1384) طرح جامع توانمندی محلات حاشیه نشین شهر بندرعباس ، سازمان مسکن و شهرسازي استان هرمزگان.
موسوی، محمود (1389)، اصطلاح شناسی نوسازی و بهسازی شهری استان هرمزگان، مجله 7 شهر ، فصل نامه عمران و بهسازی شهری ، شماره 2
میرزایی ، نرگس (1390) ساماندهی کالبدی مناطق حاشیه نشین شهرستان بندرعباس با تاکید بر جنبه سیمای شهری تهران، پایان نامه کارشناسی ارشد ، ، دانشگاه آزاد واحد تهران مرکز )
میرنوروذی، مهناز،(1383)، ارزیابی ساختار و عملکرد رود- دره دارآباد به روش اکوسیتمی و اکولوژی سیمای سرزمین، دانشگاه تهران.
میلادی ، مهناز ، (1390) ساماندهی بافت فرسوده شهری (مطالعه موردی محله 600 دستگاه بندرعباس) ، پایان نامه کارشناسی ارشد دانشگاه ازاد اسلامی واحد علوم و تحقیقات.
منابع لاتین:
Bahl, Roy & Jorge Martinez-Vazquez (2006), “The property tax in developing countries: Current practice and prospects,” International Studies Program Working Paper 06-37, Andrew Young School of Policy Studies, Georgia State University.
Bahl, Roy (2011), Fiscal Decentralization, Revenue Assignment, and The Case for the Property Tax in South Africa, International Studies Program Working Paper 01-7, Andrew Young School of Policy Studies, Georgia State University.
Cameron, David L and el. (2010), Property Taxes, Encyclopedia of Law & Economics, Willamette University.
Harris, Benjamin H. (2013), New Estimates of Tax Reform’s Effect on Housing Prices, Urban Institute, Research Report, September 2013.
Johansson, Asa and el. (2008), Tax and Economic Growth, Organization for Economic Co-operation and Development, Working Paper No. 620.
Norregaard, John (2013), Taxing Immovable Property Revenue Potential and Implementation Challenges, IMF Working Paper, No. WP/13/129.
Seko, Miki (1999), Property Taxation and the Demand for Floor Space in Japan, International Real Estate Review, Vol. 2, No. 1, pp 35-48.
Slack, Enid (2013), Property Tax Reforms in Developing Countries, Institute on Municipal Finance and Governance, University of Toronto, Presentation to Fourth IMF-Japan High-Level Tax Conference for Asian Countries, Tokyo, April 3, 2013.
Unknown (2011), Real Estate Tax, Market Structure and Housing Price, School of Business, Renmin University of China, Beijing, No. 100872.
Abstract:
The purpose of this study was to determine the influential factors of housing prices in Bandar Abbas.The population in this study includes all housing experts in the city of Bandar Abbas.( Engineers-mass-estate-investment firms, mortgage and consumer). Sampling clusters were selected from among various experts city of Bandar Abbas. 182 experts were selected as examples. The present study was descriptive and survey research. Descriptive and inferential statistical methods were used to analyze the data. The findings showed that there is a housing recession and currency fluctuations. In addition, the findings showed that there is a relationship between the demand for housing and housing downturn. The findings showed that the rate of growth of capital and there is a housing downturn. Research findings showed that pending home sales and the associated recession. In addition, the results showed that there is a relationship between housing price government's fiscal policy.
Keywords:
Housing Downturn - The government's fiscal policy-Exchange rate fluctnsuation
center0
Hormozgan University
School, college campus Qeshm
Management Group
Thesis for the degree Master of Science in Management
Thesis :
Determine effective prices of housing in Bandar Abbas
Supervisor:
Dr.M.Mohebbi
Advisor:
Dr.J.Jafari darabjerdi
By:
K,Kalami
2015
قیمت: 41٬000 تومان
قیمت: 41٬000 تومان
قیمت: 41٬000 تومان
قیمت: 41٬000 تومان
قیمت: 41٬000 تومان
قیمت: 41٬000 تومان
قیمت: 41٬000 تومان
قیمت: 41٬000 تومان
قیمت: 41٬000 تومان
قیمت: 41٬000 تومان